建物と土地を共有していると、それぞれ3000万円控除できる

共有名義のマイホームの売却

 

建物と土地を共有している自宅を売却したときは、共有者1人につき最高3,000万円の特別控除の特例の適用を受けることができます。

 

例えば、夫婦で共有していた自宅を売却した場合、売却益を持ち分に応じて按分し、そこから夫が最高3,000万円まで、妻が最高3,000万円まで特別控除できます。

 

つまり、夫婦2人で、最高6,000万円の特別控除の特例を受けることができます。

 

具体的な事例で見ていきましょう。

 

 

【事例①】建物と土地を夫婦で共有し、持ち分が同じ場合

共有(1/2ずつ)のマイホームを売却

 

  • 家屋・敷地ともに、夫が1/2、妻が1/2の持ち分で共有
  • 売却価格:5,000万円
  • 譲渡費用:200万円
  • 取得費:不明

 

譲渡所得は持ち分に応じて按分して計算します。持ち分は1/2ずつですから、夫も妻も、売却価格は2,500万円、譲渡費用は100万円です。

 

取得費は不明のため、概算取得費(売却価格の5%)を用います。

 

夫の譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
      =2,500万円-2,500万円×5%-100万円
      =2,275万円

 

共有者1人につき3,000万円まで特別控除できますから、譲渡所得2,275万円は全額控除でき、夫の課税譲渡所得は0円です。妻も同様です。

 

したがって、譲渡所得税はかかりません。

 

【事例②】建物と土地を夫婦で共有し、持ち分が異なる場合

家屋と敷地を共有しているマイホームを売却

 

  • 家屋・敷地ともに、夫が3/5、妻が2/5の持ち分で共有
  • 売却価格:5,000万円
  • 譲渡費用:200万円
  • 取得費:不明

 

売却価格が5,000万円ですから、譲渡所得は、持ち分に応じて按分して計算します。

 

夫の譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
      =3,000万円-3,000万円×5%-120万円
      =2,730万円

 

妻の譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
      =2,000万円-2,000万円×5%-80万円
      =1,820万円

 

夫も妻も、それぞれ最大3,000万円控除できますから、夫は譲渡所得2,730万円の全額、妻は譲渡所得の1,820万円の全額を控除でき、どちらも課税譲渡所得は0円です。

 

したがって、譲渡所得税はかかりません。

 

共有名義でない場合

共有でなく、例えば夫名義であれば、譲渡所得から控除できる額が3,000万円となるため、控除しきれず、譲渡所得がかかることになります。

 

上の事例と同じく、売却価格が5,000万円、譲渡費用が200万円、取得費が不明のため概算取得費を用いるケースを考えてみましょう。この場合の譲渡所得は、

 

譲渡所得=5,000万円-5,000万円×5%-200万円
    =4,550万円

 

ここから3,000万円控除すると、課税譲渡所得は1,550万円です。

 

軽減税率の特例の適用要件をクリアし、軽減税率を適用できたとしても、税率が14%ですから、譲渡所得税は217万円となります。

 

共有だと、お得なことがお分かりでしょう。

 

建物と土地の所有者が違う場合の3,000万円特別控除についてはこちらをご覧ください。

 

婚姻期間が20年以上の夫婦の間では、居住用不動産を贈与したときに最高2,000万円まで控除できる特例を使い、無税で共有名義にすることができます。

 

3,000万円の特別控除の特例を受けるのに所有期間は問われませんから、何年か後に自宅を売却する予定があるのなら、共有にしておくと譲渡所得税の負担軽減につながるメリットがあります。

 

まとめ

共有名義のマイホーム(居住用財産)を売却したときは、共有者1人につき最高3,000万円まで特別控除の特例の適用を受けられます。

 

例えば、夫婦2人で建物と土地を共有しているなら、最高6,000万円の特別控除を受けられます。共有者全員で3,000万円ではありませんから、税金を払い過ぎないよう、確定申告の際には、ご注意ください。

 

※国税庁のWebサイトにリンクしています。