特定居住用財産の買換え特例とは?

マイホーム買換え

 

「特定居住用財産の買換え特例」とは、自宅を買い換えたとき、旧居の譲渡所得税をその年に課税しないことで、旧居の売却代金を全額、新居の購入費用に充てられるようにした制度です。買い換えた新居を売却するときまで、譲渡所得税の課税を先送りできます。

 

買い換えたときに税金を払わなくてよいので、メリットが大きいように見えますが、買換え特例の適用にあたっては、次の2つの点に注意してください。

 

買換え特例を適用するときの2つの注意点

  1. 買換え特例を使うと、将来の税負担が重くなる。
  2. 買換え特例を適用して取得した自宅を、短期間で売却すると損する。

 

ここでは、2つの注意点について、詳しく見ていきます。買換え特例の具体的な適用例はこちらをご覧ください。

 

 

買換え特例を使うと、将来の税負担が重くなる

特定居住用財産の買換え特例は、譲渡所得から一定額を控除して税金を軽減するものではなく、譲渡所得の繰延べによる課税の先送りです。

 

つまり、こういう仕組みです。

 

買換え特例を使うと、買い換え時には、譲渡所得を繰延べし「なかったものとする」ので、譲渡所得税は課税されません。

 

しかし、将来、買い換えたマイホームを売却したときには、その「売却による譲渡所得」と「繰り延べしてきた譲渡所得」を合わせて、譲渡所得税が課税されます。

 

このように買換え特例は、買い換え時には税金を納めなくてよいのですが、その分、将来の税負担が重くなる仕組みなのです。

 

買換え特例の具体的な適用例で考えると…

「特定居住用財産の買換え特例」とは、どんな制度か、具体例で考えてみましょう。

 

なお、話を分かりやすくするため、譲渡や取得にかかる諸費用、建物の減価償却費相当額(減価の額)等は除外します。

 

旧居を5,000万円で売却し、7,000万円の新居に買い換えました。旧居の取得費は1,000万円、売却益は4,000万円だったとします。その後、買い換えた新居を8.000万円で売却しました。

 

買換えた新居の売却

 

旧居の売却代金5,000万円は、別途用意した2,000万円とあわせ、新居の購入代金7,000万円に充てられます。このとき、買換え特例を適用し、売却益4,000万円を繰り延べしたので、買い換え時に譲渡所得税はかかりません。

 

その後、買い換えた新居を8,000万円で売却します。新居の取得費は7,000万円でしたから、売却益は1,000万円です。通常は、この売却益1,000万円が譲渡所得となり課税されます。

 

ところが、買換え特例を適用して売却益4,000万円を繰り延べしてきたので、売却益1,000万円と繰延益4,000万円を合わせた5,000万円が譲渡所得となり、これに譲渡所得税が課税されます。

 

このように、買換え特例を使うと、将来の税負担が重くなるのです。

 

旧居の売却価格より新居の購入価格が安いときの注意点

「新居の購入価格」が「旧居の売却価格」より安いときは、買い換えた年にも税金が発生しますから、注意が必要です。買換え特例を適用した場合でも、新居の購入資金に充当しなかった売却益には、譲渡所得税がかかります。

 

例えば、旧居の売却価格が3,000万円、新居の購入価格が2,000万円だったとします。1,000万円は新居の購入に充てず、手元に残りますから、譲渡所得として課税対象となります。

 

新居の購入価格が旧居の売却価格より安いとき

 

さらに、新居の購入資金に充てた売却益は、買換え特例により繰り延べされます。将来、新居を売却したとき、繰延益として譲渡所得に加算され、その分、譲渡所得税の額が大きくなります。

 

つまり、買い換え時に譲渡所得税を支払い、将来、買い換えたマイホームを売却したときにも譲渡所得税を支払うことになるのです。

 

買換え特例を使うと、どんな場合でも「買い換え時に税金を払わなくてもよい」わけではありません。買い換え時に、旧居の売却益を「全額繰り延べ」できるのは、旧居の売却価格より高い新居を購入する場合ですから、ご注意ください。

 

買換え特例を適用するとよいケースとは?

マイホームの買い換えには、「3,000万円特別控除の特例」または「買換え特例」のいずれかを適用できます。併用はできません。たいていは、3,000万円の特別控除を適用します。実質的に税金が軽減されるうえ、適用要件がシンプルだからです。

 

買換え特例を適用するとよいケースというのは、それほど多くありません。

 

例えば、譲渡所得が3,000万円を大きく超え、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を適用しても税額が大きく、新居の購入資金の確保が難しくなる場合です。

 

ただし、そういう場合でも、将来の売却時の税金を考えて判断することが大切です。買換え特例を利用するとよいのは、ごく限られた場合と考えた方がよいでしょう。

 

 

買換え特例を適用した自宅を短期間で売却すると損する

買換え特例を適用して購入したマイホームを短期間で売却すると損します。上の例で考えてみましょう。買い換えから4年で売却するとします。

 

旧居を5,000万円で売却し、7,000万円の新居を購入。4年後に、買い換えた新居を8.000万円で売却しました。旧居の取得費は1,000万円、売却益は4,000万円だったとします。

 

買い換えた新居の売却

 

新居を7,000万円で購入し、8,000万円で売却するので、本来なら1,000万円の売却益に譲渡所得税が課税されます。この場合、3,000万円の特別控除を適用すれば、譲渡所得はゼロになり、税金は発生しません。

 

ところが、上で見たように、買換え特例を適用したことにより繰延益4,000万円がありますから、売却益1,000万円と繰延益4,000万円を合わせた5,000万円が譲渡所得となり、これに課税されます。

 

3,000万円の特別控除の特例を適用しても、2,000万円が譲渡所得として残ります。

 

3,000万円の特別控除の特例は、「売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと」「売った年、その前年及び前々年に買換え特例の適用を受けていないこと」が要件です。

 

買換え特例を使うのは、たいてい譲渡所得が3,000万円を大きく超えた場合です。多額の譲渡所得が繰延べされていますから、買換資産を売却したときに3,000万円特別控除を適用しても、控除しきれないことが多いのです。

 

また、買い換えた日が新居の取得日となりますから、買い換えから5年以内に売却すると、短期譲渡所得となり、39%の高い税率で課税されます。軽減税率の特例も適用されません。

 

買換え特例を適用すると、旧居の取得費を事実上引き継ぎますが、取得日を引き継げるわけではありません。

 

長期譲渡所得の税率20%を適用するには、所有期間5年を超えて売却することが必要で、さらに低い税率14%の長期譲渡所得の軽減税率の特例の適用には、所有期間10年を超えて売却することが必要です。

 

このように、買換え特例の適用後、買い換えたマイホームを短期間で売却すると損します。もし、マイホームの買い換え後、短期間で売却することがあらかじめ分かっているのなら、買換え特例を使わないのが賢明です。

 

買換え特例の適用要件

「譲渡資産(売却した旧居)」「買換資産(購入した新居)」が次の要件に当てはまれば、買換え特例の適用を受けることができます。

 

譲渡資産と譲渡の要件

買換え特例の適用には、譲渡資産と譲渡の方法について、次のような要件を満たす必要があります。

 

  1. 自分が住んでいる(あるいは住んでいた)家屋を売ること。
  2. 夫婦・親子など親族への売却でないこと。
  3. 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  4. 居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えること。
  5. 売却代金が1億円以下。

 

「1」~「3」は、3,000万円の特別控除の特例でも適用要件とされています。
「4」「5」は、買換え特例に独自の要件です。

 

居住期間10年超は、通年です。例えば、途中で転勤のため居住していなかった期間があっても、通年で10年を超えれば認められます。

 

所有期間10年超は、家屋と敷地ともに10年超です。敷地の所有期間が10年を超えていても、家屋の所有期間が10年以下では、認められません。

 

買換資産の要件

買換え特例の適用には、買換資産についても、次のような要件を満たす必要があります。

 

  1. 建物の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下のものであること。
  2. 売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換え、一定期限までに住むこと。
  3. 耐火建築物の中古住宅(マンションなど)の場合は、築25年以内または一定の耐震基準を満たすもの。耐火建築物以外の中古住宅(木造住宅など)の場合は、築25年以内または取得期限までに一定の耐震基準を満たすもの。

 

買換え特例の適用には、譲渡資産だけでなく買換資産についても要件を満たす必要がありますから、注意してください。

 

買換え特例の適用要件について、詳しくは国税庁のHPをご覧ください。

 

※国税庁のWebサイトにリンクしています。

 

まとめ

マイホームを買い換えたときは、一定の要件を満たせば、買換え特例の適用を受けられます。自宅を売却して生じた売却益を将来に繰り延べできるので、買い換え時に税金がかかりません。売却代金を全額、新居の購入資金に充てることができます。

 

ただし、買換え特例は、課税の先送りにすぎませんから、買い換えたマイホームを将来売ったときに、税金が多くかかることになります。

 

 

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