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空き家は、適切に維持管理をしていないと、市町村から特定空家と認定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる場合があります。詳しく解説しましょう。住宅用地特例制度が、老朽化した空き家増加の要因住宅用地は、住宅用地特例により、固定資産税や都市計画税が軽減されます。住宅用地特例とは、住宅用地について、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1または3分の1に、都市計画税の課税標準額を評価額の3分の1または3分の2とする特例措置です。本来、住宅用地特例制度は「人の居住の用に供する家屋」に適用されるものです（地方税法349条の3の2）。ですが、空き家となり、居住の用に供されなくなったからといって、市町村が、積極的に住宅用地特例の適用を除外することは、ほとんど行われてきませんでした。一方、空き家の所有者は、家屋を取り壊さず残しておく方が、住宅用地特例により固定資産税が安いので、老朽化しても、そのまま放置することが一般的でした。このように、人が住んでいない管理状況の悪い家屋に対しても住宅用地特例が適用されてきたことが、空き家の除却や適正管理が進まない大きな要因の1つとなっていたのです。住宅用地特例について詳しくはこちら空き家対策の本格化そんな中、空き家対策が本格化します。空き家対策特別法が2014年11月に成立し、翌2015年5月26日に完全施行されました。こうして、倒壊のおそれのある危険な空き家などを「特定空家等」として措置の対象とし、除却や修繕などの指導・勧告・命令、さらに行政代執行ができるようになりました。その1つとして、住宅用地特例制度から除外する法制度が整備されたのです。特定空家の勧告を受けると住宅用地特例が適用除外特定空家と認定され、除却・修繕など必要な措置をとるよう助言・指導を受けたにもかかわらず改善されないと、次は勧告を受けます。勧告を受けると、固定資産税等の住宅用地特例の適用が除外されます。特定空家を住宅用地特例制度から除外する法制度の仕組みは、こうです。空家法に財政上・税制上の措置を明記空家法において、「国及び地方公共団体は、…市町村が行う空家等対策計画に基づく空家等に関する対策の適切かつ円滑な実施に資するため、必要な税制上の措置その他の措置を講ずるものとする」と、国や地方自治体に義務づけました（空家法15条2項）。税制大綱で、特定空家を住宅用地特例の適用から除外「平成27年度税制改正の大綱」（2015年1月14日閣議決定）において、固定資産税・都市計画税につき、次のように決定しました平成27年度税制改正の大綱（抜粋）空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する措置を講ずる。地方税法の一部改正これを受け、地方税法の一部改正において、空家法14条2項の勧告を受けた特定空家等の敷地は、住宅用地特例制度の対象から除外されることになったのです。勧告された措置を行えば、住宅用地特例が再適用特定空家として市町村から勧告を受け、住宅用地特例の適用対象から除外されたとしても、修繕など必要な措置を実施し、勧告が撤回されると、住宅用地特例の適用要件を満たす場合は、再び住宅用地特例を受けられます。もちろん、建物を撤去し更地にした場合は、住宅用地でなくなりますから、住宅用地特例の再適用はありません。命令に違反すると50万円以下の過料も勧告された措置を講じないと、次は勧告した措置をとるよう命令を受けます（空家法14条3項）。命令に違反すると50万円以下の過料に処されます（空家法16条1項）。命令を受けても措置を履行しないときは、行政代執行により解体・撤去され、その費用が請求されることになります。特定空家に対する行政指導・行政処分の流れはこちら国は、積極的に住宅用地特例の解除を進める方針国は、空き家対策（空家等の発生の抑制、利活用、除却等の取組）をさらに強力に推進するため、「基本指針」と「ガイドライン」を改正しました（2021年6月30日）。「基本指針」は、特定空家等に対する固定資産税等の住宅用地特例の取扱いについて、次のようにしています。空き家対策「基本指針」（抜粋）固定資産税等の住宅用地特例が、管理状況が悪く、人が住んでいない家屋の敷地に対して適用されると、比較的地価が高い地域においては当該家屋を除却した場合と比べて固定資産税等が軽減されてしまうため、空き家の除却や適正管理が進まなくなる可能性があるとの指摘が存在する。空家等の中でも、特定空家等であって地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼす場合には法に基づく措置の対象となるものであり、その除却や適正管理を促すことは喫緊の課題である。以上を踏まえ、地方税法において、固定資産税等の住宅用地特例の対象から、法第14条第2項の規定により所有者等に対し勧告がされた特定空家等の敷地の用に供されている土地を除くこととされている（地方税法第349条の3の2第1項等）。ここまでの内容は、旧「基本指針」と基本的に同じなのですが、改正された新「基本指針」には、続けて次のような記載があります。空き家対策「基本指針」（抜粋）将来著しく保安上危険又は著しく衛生上有害な状態になることが予見される空家等についても、その所有者等に対し法第14条第2項の規定に基づく勧告を行うことが可能である。つまり、現に著しく保安上危険または著しく衛生上有害な状態でなくても、将来そのような状態になることが予見される空家についても、幅広く特定空家等と認定し、所有者に法にもとづく勧告を行うことは可能だから、もっと積極的に勧告を行い、住宅用地特例の対象から除外するよう、市町村に求めているのです。あわせて、新「基本指針」は、住宅用地の認定の厳格化も求めています。そもそも「人の居住の用に供する家屋の敷地」でないと住宅用地特例の適用は認められません。今後は、空家法14条2項にもとづく勧告による住宅用地特例の解除とともに、住宅用地特例制度の厳密な運用から住宅用地特例の解除も進みそうです。空き家対策「基本指針」の改正について詳しくはこちらをご覧ください。住宅用地特例の適用除外で、固定資産税はどれくらい高くなる？住宅用地特例の適用を受けられないと、実際どれくらい固定資産税が高くなるのでしょうか？住宅用地特例は、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1または3分の1とし、都市計画税の課税標準額を評価額の3分の1または3分の2とする特例措置です。したがって、住宅用地特例の適用がなくなると、固定資産税は最大6倍に、都市計画税は最大3倍になる計算です。ただし、実際には、一気に固定資産税が6倍に増えたり、都市計画税が3倍になったりするわけではありません。負担調整措置等があるからです。基本指針には、「当該家屋を除却した場合」について、次のような記載があります。空き家対策「基本指針」（抜粋）固定資産税等の住宅用地特例が適用されない場合の税額は、課税標準額の上限を価格の7割とするなどの負担調整措置及び各市町村による条例減額制度に基づき決定されることとなる。つまり、固定資産税は、住宅用地特例の適用により評価額の6分の1（16.67％）となっていた課税標準額が、住宅用地特例が適用されない場合の課税標準額の上限は評価額の70％となるので、負担調整措置により最大4.2倍となります。同様に、都市計画税は、住宅用地特例により評価額の3分の1（33.33％）となっていた課税標準額が、評価額の70％となりますから、実際は最大2.1倍です。とはいえ、固定資産税や都市計画税が大幅にアップすることには違いありません。まとめ空家法にもとづく勧告がなされると、住宅用地特例の適用を受けられなくなり、固定資産税や都市計画税が大幅にアップします。何より、特定空き家は、いつ倒壊してもおかしくない危険な状態です。周囲に悪影響も与えます。被害が起きれば、損害賠償請求されることにもなりかねません。老朽化した空き家は、修繕や解体など早めに対応することが大切です。特定空き家のリフォームや解体には、自治体の補助を受けられる場合があります。お住いの市町村に相談してみるとよいでしょう。相続空き家を所有している方は要注意！実家を相続して空き家のまま放置している場合は、特定空家と認定される前に、売却するなり、利活用するなり、早めの対応をおすすめします。まずは「今の価値がどれくらいあるか？」から調べてみましょう。売却するか活用するかは、その結果をふまえて検討する方が判断しやすく、後悔することもありません。＼ いま売ったらいくら？ ／いまの価値を無料診断してみるあなたに おすすめの記事相続した実家を売るか貸すか、後悔しない判断の仕方とは？空き家の維持費・管理費はどれくらいかかる？相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を売却するコツ5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは？田舎の築古空き家の売却仲介を不動産業者に断られたときはどうする？

空き家対策特別措置法により「特定空家等」と認定されると、市町村から行政指導や行政処分を受けます。どんな状態の空き家が、特定空家と認定されるのか、詳しく解説します。空家法の対象となる空家等・特定空家等とは？まず、空家法が対象とする空き家とはどんな状態のものをいうのか見ておきましょう。「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）は、平成26年（2014年）11月に成立し、翌2015年5月に全面施行されました。空家法により、市町村は、空家等の立入調査（空家法9条）、空家等の所有者に関する情報の利用（空家法10条）、特定空家等の所有者に対し、修繕や除却など必要な措置をとるよう、指導・勧告・命令ができるようになりました（空家法14条）。空家法は、法の対象とする空家等と特定空家等について、次のように定めています。まずは、条文をざっとご覧ください。空家法2条この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。空家法が対象とする「空家等」「特定空家等」について、詳しく見ていきましょう。「空家等」とは？空家等とは「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」及び「その敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）」と定めています（空家法2条1項）。以下、国土交通省の「基本指針」（空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針）を参考に説明します。「建築物またはこれに付随する工作物」とは？建築物とは、建築基準法2条1号の建築物と同義で、土地に定着する工作物のうち、屋根・柱・壁を有するもの、それに付属する門・塀などのことです。「これに付属する工作物」とは、建築物に付属する工作物で、袖看板・ネオン看板などが該当します。門・塀以外の工作物です。「土地に定着する物」とは？「土地に定着する物」には、庭木のほか、雑草等も含まれます。敷地を含めて、すなわち建築物・工作物・敷地を一体のものとして、空家等と定義されていることに注意してください。「居住その他の使用がなされていないことが常態」とは？さらに「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」とされています。「居住その他の使用がなされていないこと」とは、「人の日常生活が営まれていない、営業が行われていないなど、当該建築物等を現に意図をもって使い用いていないことをいう」とされています。「居住その他の使用がなされていない」ことが「常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態です。基本指針では「概ね年間を通して建築物等の使用実績がない」ことを1つの基準としています。「不使用が常態」というのは、客観的にそのように認められるということであり、所有者の主観的意思は決定的要素とはなりません。人の出入り実績、電気・水道・科すなどの使用実績、外観、登記簿・住民票の内容などを総合的に勘案して判断します。ですから、所有者が「使用している」と主張しても、その様子が確認できない場合は、空家等と判断されます。使用と管理は違います。使用とは、住居や店舗として建築物を現に意図をもって使い用いることです。年に数回訪れて外観を見たり換気をしたりする程度の場合は、管理はされているけれども使用はされていないため、空家等と判断されます。逆に「不使用が常態」でなければ、空家等に該当しません。例えば、次のような場合は、空家法の空家等に該当しません。屋根に穴が開き、壁が崩れ、今にも倒壊しそうな建築物であっても、使用されていれば、空家法の対象ではないのです。こういう場合は、建築基準法等により対応することになります。浮浪者が住みついていると、空家法の規定する空家等には当たりません。空家法では、建築物を使用している者に使用権原があるかどうかは問わないからです。もっとも、こういう場合は建造物侵入罪（刑法130条）に当たりますから、警察の協力を求めて排除したうえで、常態性を認定することになります。いわゆる「ゴミ屋敷」も、使用していれば、空家法の対象外です。環境保護条例などで対応することになります。「特定空家等」とは？特定空家等とは、空家等のうち、次の4つの状態のいずれかの状態にあると認められるものをいう、と定義されています（空家法2条2項）。いずれかの状態にあると認められる空家等が「特定空家等」そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態空家等と特定空家等の違いは、空家等は、単に「使用がなされていないことが常態であるもの」にすぎないのに対し、特定空家等は、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」等にあると認められるものです。そのため、空家等は、空家法の「立入調査」（空家法9条）や「所有者に関する情報の利用等」（空家法10条）の規定が適用されるにすぎないのに対し、特定空家等は、所有者に対し、除却・修繕などを行うよう、助言・指導、勧告、命令をする対象となります（空家法14条）。必要な措置を講じるよう勧告を受けると、固定資産税や都市計画税の住宅用地特例を受けられなくなります。したがって、特定空家等と認定されるかどうかは、空き家の所有者にとって極めて重要です。問題は、法に規定する「著しく保安上危険となるおそれのある状態」や「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」などが、具体的にどういう状態なのか、ということです。どんな状態の空き家が特定空家と判断されるのか？特定空家の判断基準については、国土交通省が、ガイドライン（特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針）において示しています。そこで、ガイドラインを参考に、特定空家とはどんな状態の空き家をいうのか、ご紹介していきます。その前に、1つ大事なことをお伝えします。国土交通省は、2021年6月30日、空き家対策を強化するため、基本指針とガイドラインを改正しました。改正ポイントの1つが、特定空家等の判断基準に関わることです。空家法は、最初に条文をご紹介したように、特定空家等とは「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」や「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」と認められる空家等と規定しています（空家法2条2項）。改正された基本指針とガイドラインは、この保安上危険・衛生上有害となるおそれのある状態というのは、現に著しく保安上危険・衛生上有害な状態の場合だけでなく、将来そのような状態になることが予見される場合も含むことを明確にしました。実は、旧ガイドラインにも「将来そのような状態になることが予見される場合を含む」ことは、かっこ書きで記載されていたのですが、それを前面に押し出してきたのです。もっと広範に特定空家等と認定し、法に基づく措置を行えるようにすることがねらいです。今後は、特定空家と認定されるケースが増えてきそうです。「基本指針」と「ガイドライン」の改正ポイントについて詳しくはこちらそれでは、改正された新ガイドラインを参考に、どんな状態の空き家が特定空家と認定され、法に基づく措置の対象となるのか、具体的に見ていきましょう。「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」とは「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」とは、例えば、次のような状態です。部材の破損や不同沈下等の状況により、建築物に著しい傾斜がある。基礎に大きな亀裂、多数のひび割れ、変形または破損が発生している。腐食または蟻害によって土台に大きな断面欠損が発生している。柱、はり、筋かいに大きな亀裂、多数のひび割れ、変形または破損が発生している。屋根ふき材に不陸、剥離、破損または脱落が発生している。外壁に、剥離、破損または脱落が発生している。擁壁表面に水がしみ出し、ひび割れが発生している。具体的にどのような場合が「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」に該当するかは、ガイドラインを参考にしつつ、個別具体的に判断することになります。ガイドラインには、次のような考え方の参考例が示されています。一例をご紹介します。建築物の傾斜が原因で、著しく保安上危険となるおそれのある状態とは？「建築物の傾斜が原因で著しく保安上危険となっている状態」とは、例えば、下げ振り等を用いて建築物を調査できる状況にある場合は、1/20超の傾斜が認められる状態が該当。「将来そのような状態になることが予見される状態」とは、例えば、1/20を超えないが、基礎の不同沈下や部材の損傷等により建築物に傾斜が認められる状態が該当。外壁の脱落等が原因で、著しく保安上危険となるおそれのある状態とは？「外壁の脱落等が原因で著しく保安上危険となっている状態」とは、例えば、上部の外壁が脱落しそうな状態が該当。「将来そのような状態になることが予見される状態」とは、例えば、上部の外壁がただちに脱落するおそれはないものの、上部の外壁材に浮きがある又は外壁に複数の亀裂がある状態が該当。「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」とは「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」は、「建築物・設備等の破損等が原因の場合」と「ごみ等の放置・不法投棄が原因の場合」があります。建築物・設備等の破損等が原因で、著しく衛生上有害となるおそれのある状態とは？「建築物・設備等の破損等が原因で著しく衛生上有害となっている状態」とは、例えば、①吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い、②浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、悪臭の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている、などの状態が該当。「将来そのような状態になることが予見される状態」とは、例えば、①吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性は低いが、使用が目視により確認できる、②地域住民の日常生活に支障を及ぼす状態にはなっていないが、浄化槽等の破損等により汚物の流出、悪臭の発生のおそれがある、などの状態が該当。ごみ等の放置・不法投棄が原因で、著しく衛生上有害となるおそれのある状態とは？「ごみ等の放置・不法投棄が原因で著しく衛生上有害となっている状態」とは、例えば、ごみ等の放置・不法投棄により、悪臭や多数のねずみ・はえ・蚊等が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状態が該当。「将来そのような状態になることが予見される状態」とは、例えば、地域住民の日常生活に支障を及ぼす状態にはなっていないが、ごみ等の放置・不法投棄により、悪臭や多数のねずみ・はえ・蚊等の発生のおそれがある状態が該当。「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」とは「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」は、「既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態になっている場合」と「周囲の景観と著しく不調和な状態である場合」があります。適切な管理が行われていない結果、既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態となっている。景観法に基づき景観計画を策定している場合において、当該景観計画に定める建築物又は工作物の形態意匠等の制限に著しく適合しない状態となっている。景観法に基づき都市計画に景観地区を定めている場合において、当該都市計画に定める建築物の形態意匠等の制限に著しく適合しない、又は条例で定める工作物の形態意匠等の制限等に著しく適合しない状態となっている。地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている。その他、以下のような状態にあり、周囲の景観と著しく不調和な状態である。屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。看板が原型を留めず本来の用をなさない程度まで、破損、汚損したまま放置されている。立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。敷地内にごみ等が散乱、山積したまま放置されている。「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」とは「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」は、「立木が原因の場合」「空家等に住みついた動物が原因の場合」「建築物等の不適切な管理が原因の場合」があります。立木が原因で、以下の状態にある。立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている。立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている。空家等に住みついた動物等が原因で、以下の状態にある。動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。動物のふん尿その他の汚物の放置により臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。敷地外に動物の毛又は羽毛が大量に飛散し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。多数のねずみ、はえ、蚊、のみ等が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。住みついた動物が周辺の土地・家屋に侵入し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。建築物等の不適切な管理等が原因で、以下の状態にある。門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。屋根の雪止めの破損など不適切な管理により、空家等からの落雪が発生し、歩行者等の通行を妨げている。周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している。まとめどんな状態の空き家が特定空家と認定されるのか、特定空家の判断基準について、おもなポイントをご紹介しました。実家を相続して空き家のまま放置している場合は、特定空家と認定される前に、売却するなり、利活用するなり、早めの対応をおすすめします。まずは「今の価値がどれくらいあるか？」から調べてみましょう。売却するか活用するかは、その結果をふまえて検討する方が判断しやすく、後悔することもありません。＼ いま売ったらいくら？ ／いまの価値を無料診断してみるあなたに おすすめの記事相続した実家を売るか貸すか、後悔しない判断の仕方とは？空き家の維持費・管理費はどれくらいかかる？相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を売却するコツ5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは？田舎の築古空き家の売却仲介を不動産業者に断られたときはどうする？【参考】・国土交通省「基本指針」（空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針）・国土交通省「ガイドライン」（特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針）

市町村長は、特定空家等の所有者に対し、除却、修繕、立木竹の伐採など必要な措置をとるよう、助言・指導、勧告、命令をすることができます。空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）では、「助言・指導」⇒「勧告」⇒「命令」という3段階のプロセスを経て、それでも改善されない場合は「代執行」という最終手段を採る仕組みになっています。特定空家等に対する措置の内容について、詳しく見ていきましょう。助言または指導特定空家等と判断されると、その所有者等は、必要な措置を講じるよう、市町村から助言または指導を受けます。この法的性質は行政指導で、これにより所有者等に何らかの義務が生じるわけではありません。助言と指導の違いは、指導は助言より強く措置の履行を求めることになります。空家法14条1項市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置（そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。次項において同じ。）をとるよう助言又は指導をすることができる。助言・指導の内容助言・指導は、所有者等に対して、特定空家等についての除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置を行うことを求めるものです。どんな場合に「建築物の除却」を指導できるか？本条項の「かっこ書き」に、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く」とあります。ここでいう「建築物の除却」とは、「建築物等の全部除却」を意味しています。この「かっこ書き」部分は、次のような意味です。空家法2条2項は、次の4つの状態のいずれかに該当すると認められる空家等を特定空家と規定しています。そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態このうち①②の状態にない、すなわち③または④のいずれかに該当する特定空家等につき助言・指導する場合は、建築物等の全部を除却する措置を助言・指導することはできないということです。③④の場合は、①②の場合に比べて、地域住民の生命・身体・財産への危険性が低く、建築物等の全部除却によらなくても、周辺の生活環境への悪影響を取り除くことは可能です。そのため、憲法29条の財産権保障とのバランスから、建築物等の全部除却という財産権侵害の程度が最も強力な措置は、必要性・合理性を欠くと考えられることから、除却することはできないとしたようです。③④に該当する場合、建築物等の全部の除却に係る助言・指導はできませんが、建築物等の一部の除却（例えば、著しく朽廃・汚損した木塀等の除去）に係る助言・指導はできます。また、敷地に繁茂している樹木の伐採や朽ちた看板等の助言・指導も可能です。逆に言えば、建築物等の全部の除却を助言・指導できるのは、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態または著しく衛生上有害となるおそれのある状態」の特定空家等だけです。周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置とは？「その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置」とは、例えば、次のようなものです。特定空家等の敷地内から周辺の道路等に土砂が流出している場合の土砂の流出を防ぐための工事。シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれのある場合のシロアリの駆除。特定空家等に住みついた動物やその糞尿、敷地内に投棄されたゴミ、繁茂している雑草の除去。助言・指導を受けた特定空家等の状態が改善されない場合助言・指導を受けた特定空家等の状態が改善されない場合には、その特定空家等の所有者等に対し、繰り返し助言または指導を行うか、必要な措置を勧告するか、検討されます。勧告助言または勧告を行っても特定空家等の状態が改善されない場合、市町村長は、相当の猶予期間を付けて、必要な措置をとるよう勧告することができます。勧告の法的性質について、国は行政指導と位置付けています。これにより所有者等に何らかの義務が生じるわけではありませんが、地方税法が定める固定資産税の住宅用地特例の適用が除外されるなど、不利益措置を受けることに注意してください。空家法14条2項市町村長は、前項の規定による助言又は指導をした場合において、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる。勧告の内容助言・指導の内容が実現されていないことが要件ではなく、特定空家等の状態の改善がないことが要件です。したがって、助言・指導の内容と勧告の内容が同一でないこともあります。ガイドラインは、「措置の内容は、周辺の生活環境の保全を図るという規制目的を達成するために必要かつ合理的な範囲内のものとしなければならず、例えば改修により目的が達成され得る事案に対し、いたずらに除却の勧告をすることは不適切である」としています。相当の猶予期限とは？勧告が助言・指導と異なる点は、「相当の猶予期限」を付けて勧告することです。「相当の猶予期限」とは、勧告された措置を行い、周辺の生活環境への悪影響を改善するのに通常要すると思われる期間です。具体的には、対象となる特定空家等の規模や措置の内容等によって異なりますが、おおよそ「物件を整理するための期間や工事の施工に要する期間を合計したものを標準とする」とされています。勧告を受けると住宅用地特例が適用除外勧告がされると、固定資産税等の住宅用地特例の適用が除外されます。修繕など必要な措置が完了し、特定空家等でなくなった場合は、勧告を維持する必要がなくなるので、勧告が撤回され、住宅用地として要件を満たせば改めて住宅用特例の適用を受けられます。命令勧告を受けた者が、正当な理由なく勧告された措置をとらなかった場合、特に必要があると認めるときは、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置を講じるよう命令することができます。この命令は行政処分であり、これにより所有者等は、命令に係る措置を行う法律上の義務を負うことになります。市町村長は、この命令をした場合には、第三者に不測の損害を与えることを未然に防止するため、命令が出ている旨を公示する標識を設置し、市町村の広報誌やホームページ等で公示します（空家法14条11項・12項）。命令に違反すると、50万円の過料に処されます（空家法16条1項）。空家法14条3項市町村長は、前項の規定による勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。「正当な理由」とは？ここでいう「正当な理由」について、ガイドラインは、「所有者等が有する権原を超えた措置を内容とする勧告がなされた場合等を想定」していると記載しています。そして「単に措置を行うために必要な金銭がないことは正当な理由とはならない」としています。「所有者等が有する権原を超えた措置を内容とする勧告がなされた場合等」とは、次の2つのケースが想定されています。特定空家等とされる家屋の所有者と敷地の所有者が異なる場合です。特定空家等は家屋と敷地を一体として捉えるので、家屋の所有者と敷地の所有者の両者が、助言・指導、勧告の対象となります。しかし、この場合、敷地の所有者には、勧告された内容を行おうにも、その権原がありません。特定空家等の所有者に勧告を行った後、自然災害が発生して特定空家等が滅失。そもそも勧告内容を講じる必要がなくなった場合です。「特に必要があると認めるとき」とは？ガイドラインでは、「特に必要があると認めるとき」とは、「比例原則を確認的に規定したものであり、対応すべき事由がある場合において的確な権限行使を行うことは当然認められる」としています。そもそも特定空家等とは、そのまま放置すれば著しく保安上危険または著しく衛生上有害となるおそれのある状態で、周辺の生活環境に悪影響を及ぼすものです。助言・指導、勧告が行われたにもかかわらず、何らの改善も見られないような場合には、通常、それだけで必要性を肯定できます。命令を出すのに、勧告に係る措置がとられなかったことに加え、何か新しい事情が必要というものではありません。この加重要件は、権原発動を抑制する趣旨で設けられたものではないとされています。むしろ、この必要性については、勧告を行ったけれども、勧告に係る措置がとられなかった場合において、あえて命令を出すまでもなく改善の見込みがある場合（例えば、土地建物が売却され、その結果、特定空家が壊され、新しい建物が建築される予定であることを地方自治体において把握した場合等）には命令を出さなくともよいという、消極的な要件と考えるべき。手続き命令は、助言・指導、勧告と異なり、不利益処分の性質を持つ行政処分です。したがって、命令を発するにあたっては、相手（特定空家等の所有者等）に弁明の機会を与える手続きを定めています（空家法14条4項～8項）。代執行必要な措置を命じても、命じられた者が措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき、履行しても命令で定めた期限までに完了する見込みがないときは、市町村長は、行政代執行の規定にもとづき、代執行を行うことができます。空家法14条9項市町村長は、第3項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。代執行の要件空家法14条9項が規定する代執行を行う際の要件は、命令を発していることのほか、命令を受けた者が措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき、履行しても命令の期限までに完了する見込みがないとき、のいずれかに該当することです。本条項は、行政代執行の要件を定めた行政代執行法2条の特則です。行政代執行法2条は、行政代執行の要件について、3つ規定しています。義務者が命じられた行為を履行しない（義務不履行）他の手段によってその履行を確保することが困難（補充性）その不履行を放置することが著しく公益に反すると認められる（公益性）義務の不履行には、履行しても十分でない場合や定められた期限までに完了しない場合も含まれると解されています。行政代執行法2条法律により直接に命ぜられ、又は法律に基き行政庁により命ぜられた行為（他人が代わってなすことのできる行為に限る。）について義務者がこれを履行しない場合、他の手段によってその履行を確保することが困難であり、且つその不履行を放置することが著しく公益に反すると認められるときは、当該行政庁は、自ら義務者のなすべき行為をなし、又は第三者をしてこれをなさしめ、その費用を義務者から徴収することができる。空家法14条9項では、行政代執行の要件は、義務不履行のみで、行政代執行法2条に規定する補充性・公益性は、要件でなくなっています。本来、補充性・公益性の要件も含めて判断して代執行すべきところ、特定空家等に対して命令した場合は、義務不履行のみで代執行ができます。これは、特定空家等と認定し、周辺の生活環境の保全を図るため助言・指導、勧告を経て命令を行うまでの過程で、行政代執行法2条に定める補充性・公益性の要件については、十分検討したうえで判断していると考えられるからです。そもそも特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態等にあると認められる状態ですから、命じられた措置が履行されないときは、それ自体著しく公益に反する状況といえます。したがって、改めて行政代執行法2条の要件に該当するか否かを判断するまでもなく、市町村長が迅速機宜に行政代執行ができるよう明文規定したものです。代執行費用の徴収代執行に要した費用は、所有者等に対し、費用の額と納期日を定めた納付命令書を送達し、納付命令を行います（行政代執行法5条）。費用の徴収については、国税滞納処分の例による強制徴収が可能です（行政代執行法6条1項）。国税滞納処分の例とは、納税の告知、督促、財産の差押え、差押財産の公売等による換価、換価代金の配当の手順です。略式代執行略式代執行は、代執行の際にとるべき手続きを一部省略して代執行を行う制度です。空家法における略式代執行は、措置の命令等を受ける者（特定空家等の所有者等）が不明な場合に、助言・指導⇒勧告⇒命令の3段階のプロセスを経ることなく、代執行を行うことができるとするものです。空家法14条10項第3項の規定により必要な措置を命じようとする場合において、過失がなくてその措置を命ぜられるべき者を確知することができないとき（過失がなくて第1項の助言若しくは指導又は第2項の勧告が行われるべき者を確知することができないため第3項に定める手続により命令を行うことができないときを含む。）は、市町村長は、その者の負担において、その措置を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者に行わせることができる。この場合においては、相当の期限を定めて、その措置を行うべき旨及びその期限までにその措置を行わないときは、市町村長又はその命じた者若しくは委任した者がその措置を行うべき旨をあらかじめ公告しなければならない。略式代執行の要件は、「過失がなくてその措置を命ぜられるべき者を確知することができない」ことです。「過失がなくて」「確知することができない」場合とは、ガイドラインによれば、こうです。「過失がなくて」とは、市町村長がその職務行為において通常要求される注意義務を履行したことを意味します。「確知することができない」とは、措置を命ぜられるべき者の氏名及び所在をともに確知しえない場合及び氏名は知りえても所在を確知しえない場合をいうものと解される。どこまで追跡すれば「過失がなくて」「確知することができない」と言えるかについての定めはありません。判断にあたっては、特定空家等の所有者等およびその所在につき、市町村が法第10条にもとづき、例えば、住民票・戸籍謄本の情報、不動産登記簿情報、固定資産課税情報などを利用し、法第9条に基づく調査を尽くし、特定空家等が周辺の建築物や通行人等に対し悪影響をもたらすおそれの程度や当該特定空家等による悪影響の程度と危険等の切迫性も踏まえ、必要性を判断することとなります。略式代執行費用の徴収略式代執行は、行政代執行法の規定によらないものであることから、代執行に要した費用を強制徴収することはできません。所有者等が後で判明したときは、その時点で、その者から代執行に要した費用を徴収することができますが、義務者が任意に費用支払をしない場合、市町村は民事訴訟を提起し、裁判所による給付判決を債務名義として、民事執行法に基づく強制執行に訴えることとなります。まとめ特定空家等に対する措置の流れは、こうです。特定空家等についての除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置を行うよう、助言または指導を行います。助言・指導しても特定空家等の状態が改善されないときは、勧告を行います。勧告を行うと、固定資産税等の住宅用地特例の適用を受けられなくなります。正当な理由なく勧告に従わないときは、勧告した措置を講じるよう命令します。標識の設置、その他の方法により公示します。命令に従わないときは、行政代執行を行います。費用は所有者等に請求します。相続空き家を放置している方は要注意！実家を相続して空き家のまま放置している場合は、特定空家と認定される前に、売却するなり、利活用するなり、早めの対応をおすすめします。まずは、「今の価値がどれくらいあるか？」から調べてみましょう。売却するか活用するかは、その結果をふまえて検討する方が判断しやすく、後悔することもありません。＼ いま売ったらいくら？ ／いまの価値を無料診断してみるあなたに おすすめの記事相続した実家を売るか貸すか、後悔しない判断の仕方とは？空き家の維持費・管理費はどれくらいかかる？相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を売却するコツ5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは？田舎の築古空き家の売却仲介を不動産業者に断られたときはどうする？