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マンションを売ろうと思って不動産会社に査定してもらったら、思ったより査定額が低く、売っても住宅ローンを完済できない…。こういうことは、不動産売却において、珍しいことではありません。でも、その査定価格、本当に正しいですか？1社だけの査定では、正しい「売れる価格」が分かりません。山本さん（仮名）のケースも、そうでした。マンションの査定してもらったら…いま住んでいるマンションを売って、郊外の戸建てを購入することにした山本さん。不動産会社にマンションの査定してもらったら、よくて 1,800万円くらいだろうと言われました。住宅ローンがまだ 2,300万円近く残っているので、1,800万円で売れたとしても、住宅ローンを完済できません。500万円残ってしまいます。「何とかして 500万円を工面しないと、売ることもできない…」そんなある日のこと。自宅の査定額が思いのほか低かった、という話を同僚にしたところ、その同僚から耳寄りな情報を得られました。彼は、実家を売却した経験があり、しかも「思ったより高く売れた」というのです。いったい、どうやって売ったのか？同僚は、どうして実家を高く売却できたのか？彼の話によると、無料の「一括査定サービス」を利用して、3社に査定を依頼し、一番高く売れそうな業者に任せただけ、というのです。査定額に 500万円以上もの差があったようです。それには、山本さんもビックリ。不動産査定は、どこに頼んでも大して違いはないだろう、と思っていたからです。ただ、「大手の方が安心だし、売れやすいだろう」と考え、大手不動産会社に査定を依頼したのでした。その査定結果が、最初にご紹介した1,800万円です。それにしても、なぜ査定する業者によって、査定額に大きな差が出るのか？なぜ、査定額に大きな差が出るのか？彼も、そのことが気になって、業者に尋ねたそうです。簡単にいうと、不動産業者には得意分野や得意エリアがあり、自社の得意物件については、ノウハウや情報量の蓄積があり、高く早く売ることができるので、査定額も高くなる、ということです。これには、大手か地元業者かは関係ありません。大手の方が売れやすいとは限らず、むしろ地元密着業者の方が強いことが多いそうです。つまり、自分が売却する不動産について、その物件の売却を得意とする業者を見つけることができれば、相場より高く、スムーズに売却できるということです。問題は「どうやって、そういう業者を見つけるか？」ですが、彼が利用した不動産一括査定を使えば、そういう業者を簡単に見つけられるというわけです。この話を聞いた山本さんは、希望の光が見えました。「もしかしたら、ウチも、もっと高く売れるかもしれない…！」査定結果を比較して、まさかの700万円UP！早速、同僚の勧めてくれた無料の一括査定サービスを使ってみた山本さん。一括査定を利用すると、複数社にまとめて査定を依頼できるので便利です。1社1社に物件の説明をして、査定を頼んでいく手間がかかりません。1分ほどで複数社への査定の依頼が完了します。手順はこうです。査定する物件の所在地を入力。面積、間取り、築年について、該当するものを選択肢の中から選ぶ。自分の名前と連絡先を入力。すると、入力した物件の売却を得意とする業者が最大6社表示されるので、そこに査定を依頼すればよいだけです。山本さんは、4社に査定を依頼しました。最初に査定を頼んだ業者を含め、5社の査定価格を比較すると、こうなります。※金額は分かりやすくするため、端数を丸めています。何と、最初の業者の査定額より、700万円も高い査定額を提示してきた業者があったのです。しかも、一括査定の参加業者は、全体的に査定額が高いのです。平均で2,350万円。住宅ローン残額を上回ります。「この価格で売れたら、住宅ローンを完済できる！」業者は、具体的に周辺の成約事例なども示し、どうやって売り出すかも含めて、分かりやすく説明してくれました。「これなら、本当にその価格で売れるかもしれない！」山本さんは、期待を込めて、2,500万円の査定額を提示してきた業者と、専任媒介契約したのです。希望の価格で売却成功その結果、2ヵ月ほどで、希望の価格で無事売却することができました。もちろん、住宅ローンも完済。今は新居で、家族みんなで新しい生活をおくっています。あのとき、同僚のアドバイスがなかったら…？もし、このツールを利用していなかったら…？「マンションを売却できたのは、この不動産一括査定のことを教えてくれた同僚のおかげ」と、山本さんは話しています。あなたも、これから家・マンションの売却をお考えなら、この「無料一括査定サービス」を試してみませんか？＼ わずか60秒で最大6社にまとめて査定依頼 ／無料一括査定について詳しく見てみるいちばん高く売れる業者が見つかる！この一括査定を利用すれば、いちばん高く売れる不動産会社が見つかります！すでに別の業者に査定してもらっている方も、この一括査定を使ってみてください。査定結果を比較すれば、正確な相場が分かります。査定だけでもOK。媒介契約するかどうかは、結果を見て判断できます。しつこい営業電話の心配はありません。それも、この一括査定が選ばれている理由です。一括査定には、こんなメリットも不動産会社の側は、一括査定経由の査定依頼と分かるので、サービスを競い合います。例えば、仲介手数料半額、ハウスクリーニング無料、内覧時のコーディネートアドバイスなどを提示してくる不動産会社もあります。住み替えで売却するとき、しかも住宅ローンが残っているときは、少しでも高く売りたい、と考えるのは当たり前。こちらの無料一括査定を利用すれば、希望の条件で売却できる業者が、きっと見つかります！＼ 住宅ローンが残っていても大丈夫 ／おすすめの無料一括査定はこちら

住宅ローン返済中の家・マンションは、抵当権が設定されているため、基本的に売ることができません。抵当権の設定された物件など、誰も買わないからです。ですが、住宅ローン返済中の家・マンションでも、売却する方法はあります。買主に引き渡すまでに抵当権を外すことができればよいのです。2つの方法をご紹介します。引渡しまでに抵当権を抹消する2つの方法住宅ローン返済中の家・マンションでも、住宅ローンを完済し、買主に引き渡すまでに抵当権を抹消することができれば、売却可能です。次のような2つの方法があります。この2つを合わせて行う場合もあります。返済資金を用意する1つは、預貯金の取崩しや新たな借入れで返済資金を用意し、住宅ローン残額を一括返済して、抵当権を抹消する方法です。住宅ローン残額が少額であれば、こういう方法も可能です。住み替えの場合には、住み替えローンを借りる方法もあります。新居の購入費用と現在の住宅ローン残債分を合わせて借入れできます。ただし、借入金額が大きくなるので、返済の負担が大きく、審査も厳しくなりますから、慎重に検討することが大切です。住宅ローン残額が多い場合は、次の方法があります。住宅ローン返済中の家・マンションを売る場合、むしろ次の方法が一般的です。売却代金で返済するもう1つは、抵当権が設定されている家・マンションを売って、その売却代金で住宅ローンの残額を返済する方法です。ここで、疑問に思った方もいるでしょう。抵当権の付いた物件は売れないのに、その売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するというのは矛盾しています。ですが、ある方法を使えば、それが可能となります。それは、売買代金の決済時に、買主が支払った代金によって、売主の住宅ローン残額を完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行う方法です。手続の流れはこうです。ちなみに、買主が、金融機関から住宅ローンを借りて、その物件を購入する場合を想定しています。売却代金でローン残額を完済し抵当権を抹消する流れ金融機関から買主への融資を実行する売主の口座に売買代金を振り込む売主が残債務を一括返済し、住宅ローンを完済司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行うこうして、抵当権が設定されている家・マンションでも売却することができるのです。売主と買主のほか、金融機関のローン担当者と司法書士が同席することで、こういう手続きが可能となります。不動産売買の場ではよくある手続ですので、特に心配することはありません。なお、売却代金で住宅ローン残額を返済しようとする場合、2つのケースがあります。1つは、住宅ローン残額が売却価額を下回るケース、すなわちアンダーローンの場合。もう1つは、住宅ローン残額が売却価額を上回るケース、すなわちオーバーローンの場合です。問題となるのは、2つ目のオーバーローンとなっている場合です。それぞれ詳しく見ていきましょう。アンダーローンの場合アンダーローンの場合、すなわち住宅ローン残額が売却価額を下回る場合は、売却代金で住宅ローン残額を一括で返済することができますから、特に問題はありません。オーバーローンの場合オーバーローンの場合、すなわち住宅ローン残額が売却価額を上回る場合は、売却代金だけでは足りず、別途資金を用意し、合わせて返済することとなります。オーバーローンでも、残債務額と売却価額の差額が小さく、別途、返済資金を用意して住宅ローン残額を完済することができるのであれば、売却可能です。しかし、残債務額と売却価額の差額が大きく、別途資金を用意することができない場合は、一般売却の方法では売却できません。この場合、任意売却という方法で売却することになります。オーバーローンの場合の売却方法について詳しくはこちら任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなった場合の救済措置任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなった場合の救済措置です。住宅ローンの返済を滞納し、保証会社により代位弁済が実行された段階で、手続が可能となります。返済能力がある場合には利用できません。住宅ローンの返済が困難となり、このままでは競売にかけられる、という場合には、ご検討ください。任意売却について、詳しくはこちらをご覧ください。任意売却とは？ 任意売却のメリット・デメリット・競売との違い住宅ローンを滞納し、期限の利益喪失通知・代位弁済通知が届いたら？任意売却はいつからいつまでできる？ タイミングとタイムリミット任意売却の手続の流れと各ステップの注意点任意売却後に残った債務はどうなる？売却にかかる諸費用を忘れずに家・マンションを売却するときには、諸費用がかかります。諸費用は現金での支払いとなりますから、忘れずに計算に入れておきましょう。主な諸費用としては、不動産業者に支払う仲介手数料、契約書の印紙代、登記費用・司法書士報酬、金融機関への一括弁済のための事務手数料、引越し費用などがあります。マイホームの買換えの場合は、現在のマイホームと新しいマイホームの両方に必要となる諸費用もありますから、ご注意ください。不動産売却にかかる諸費用や税金について詳しくはこちらをご覧ください。査定・売却を依頼する業者選びは、ここに注意！住宅ローンを返済中の家・マンションを売却する場合には、通常の不動産売却にも増して、正確な査定価格を算定でき、確実に売却できる不動産業者を選ぶ必要があります。正確な査定価格を算定できなければ、売却代金で住宅ローンを完済できるのか、どれくらい不足するのか、正しく判断できません。査定価格は、資金計画に影響します。また、住み替えや引越しの場合には、売却に期限があるでしょう。なので、資金計画に沿う価格で、期限内に、確実に売却する必要があります。通常の不動産売却以上に、正確な査定と確実な売却が求められるのです。不動産業者の査定力・販売力が重要となるのです。査定力・販売力の高い不動産業者を探すなら査定力・販売力を兼ね備えた不動産業者を探す場合には、不動産一括査定「イエウール」の利用をおすすめします。不動産一括査定「イエウール」を利用すると、あなたの家・マンションを正確に査定でき、より高く、スムーズに売却できる不動産業者を簡単に見つけることができます。なぜ、それが可能なのか、詳しくはこちらをご覧ください。売却するのが難しい場合は、誰かに貸すという方法もあります。「イエウール」なら、売却査定だけでなく、賃貸に出せるか、賃貸する場合の収益見込み等についても相談できます。とりあえず、どれくらいで売れそうか、調べてみてはいかがでしょうか？完全無料ですから、試してみて損はありません。いくらで売れそうか調べてみる住宅ローンが残っているマンションの売却査定、こんな間違いしていませんか？査定額が思ったより低く、売っても住宅ローンを完済できない…。不動産売却ではよくあることです。でも、その査定額、本当に正しいですか？　⇒詳しく見る

離婚の財産分与で特に注意が必要なのが「持ち家」です。住宅ローンの返済が終わっていないことも多く、どちらかが引き続き住むことを希望する場合もあり、揉めやすいのです。ローン付き住宅は、どのように財産分与するのか？住宅ローン残額は、財産分与の対象となるのか？詳しく説明します。住宅ローン残額は財産分与の対象か？住宅ローンは、夫婦の共有財産として、財産分与の対象となります。ただし、財産分与の対象となるといっても、財産分与にあたって「考慮される」というにすぎず、離婚後、財産分与の割合に応じて債務を負担する、ということではありません。マイナス財産（債務）は、プラス財産から控除して清算することができる、ということです。具体例で考えてみましょう。例①家の時価が2,000万円、住宅ローン残額が1,500万円とすると、その差額は500万円です。この場合、家は、500万円の価値のある財産として分与することになります。こうすることで、住宅ローン残額についても、財産分与の割合に応じて、2人で負担したことになるのです。例②家の時価が2,000万円、住宅ローン残額が3,000万円とすると、差額はマイナス1,000万円です。この場合、家に資産価値はないので、財産分与の対象となりません。マイナス財産（マイナス1,000万円）を分割して、離婚後、それぞれが負担するわけではないのです。財産分与は「資産価値のある財産」に対する請求権財産分与は、あくまでも「プラス財産」を分け合うことです。民法は、「協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」（民法768条1項）と定めています。つまり、財産分与の「請求権」が、法律で認められているのです。財産分与の対象は、あくまでも「プラス財産」です。債務は原則として清算対象でないそもそも債務は、債務者（ローン契約者）が負担するものです。夫婦の一方が負担する債務は、連帯保証人になっていない限り、配偶者が責任を負うことはありません。仮に、夫婦の話し合いで、離婚後「債務を2分の1ずつ負担する」と合意したとしても、債権者との関係では、債務者に返済義務があることに変わりはありません。そのため、かつては、すべての借金が財産分与の対象ではありませんでしたが、今は、婚姻期間中に夫婦が共同生活を維持するためにした借金（住宅ローンなど）は、財産分与の対象となります。そうすることが、財産を公平に分割できると考えられるからです。財産分与で「考慮される債務」と「考慮されない債務」住宅ローンや生活費としての借金、教育ローン等、婚姻生活を維持するための債務は、財産分与において考慮されるマイナス財産です。これに対して、ギャンブルなど個人の趣味のために生じた借金は、夫婦の共同生活と無関係な個人的債務ですから、財産分与において考慮されません。財産分与における債務の裁判例次のような裁判例があります。東京地裁判決（平成11年9月3日）債務についても夫婦共同生活の中で生じたものについては、財産分与にあたりその債務発生に対する寄与の程度（受けた利益の程度）に応じて、これを負担させることができるというべきであり、その負担割合については、財産形成に対する寄与の程度と同様、特段の事情のない限り平等と解すべきである。夫婦共同生活の中で生じた債務は、その債務発生に対する寄与の程度（受けた利益の程度）に応じて、負担させることができる、としています。財産分与にあたり、債務を「負担させることができる」というのは、共有財産（プラス財産）から、債務に相当する額を減額することができる、というにすぎません。それによって、共同生活の中で生じた債務を負担することになります。例えば、家が夫名義で時価3,000万円、同じく夫名義で残額2,000万円の住宅ローンがあるとすると、財産分与で清算対象となるのは、その差額の1,000万円です。これによって、ローン残額2,000万円を2分の1ずつ負担したことになります。財産分与は、差額の1,000万円を2分の1に分けて500万円ずつとなります。家を売却せず、夫が取得する場合は、妻に代償金として500万円を支払うことになります。住宅が債務超過の場合は、財産分与の対象とはなりません。ローン契約上の債務者に返済義務があります。例えば、家が夫名義で時価3,000万円、同じく夫名義で4,000万円の住宅ローンが残っているとすると、家を売っても1,000万円のローンが残ります。夫は、「財産分与」として、この半分の500万円の支払いを妻に求めることはできません。債務超過の場合は、資産価値ゼロとして扱うことになります。妻は、夫に対して分与を請求できる財産はありませんが、債務を負担することもありません。ローン付き住宅の財産分与の基本ローン付き住宅の財産分与は、離婚時の「家の時価」から「住宅ローン残額」を控除し、その残りを清算の対象とする、というのが基本です。家の財産分与の方法としては、次の2つの方法があります。売却して清算する場合は、売却代金で住宅ローンを返済し、残ったお金を分け合います。どちらかが住む場合は、相手には分与額に相当する別の財産（一般的には現金）を渡します。ローン付き住宅の財産分与の具体例ローン付き住宅の財産分与について、具体的に見てみましょう。アンダーローン（住宅ローン残額が家の時価額より下）の場合と、オーバーローン（住宅ローン残額が家の時価額より上）の場合に分けて考えます。アンダーローンの場合まず、アンダーローン（住宅ローン残額が家の時価額より下）の場合です。すべて共有財産の場合妻が専業主婦で、住宅購入の頭金を夫の給料の積み立てから支出し、ローンも夫の給料から支払ってきた、という場合を考えてみます。この場合、家は、全額が共有財産です。離婚時の家の価格が4,000万円、住宅ローン残額が2,000万円とします。財産分与の対象となる資産は、家の時価4,000万円からローン残額2,000万円を引いた2,000万円です。これを2分の1ずつ分けるとすれば、分与額は1,000万円です。この場合、財産分与の方法としては、次の3つがあります。夫が家を取得し、ローンを支払い続けることにして、妻に1,000万円を支払う。妻が家を取得し、ローン残額を支払うことにして、夫に1,000万円を支払う。家を売却して、その売却代金でローン残額を完済し、残りを2分の1ずつ分ける。特有財産が含まれる場合上の例で、購入時の不動産価格が3,000万円、夫が結婚前からの貯金で手付金300万円を支払ったとすると、家の10分の1は夫の特有財産、10分の9が共有財産となります。特有財産・共有財産についてはこちらをご覧ください。離婚時の家の価格が4,000万円ですから、共有財産の価格は、この10分の9の3,600万円となります。ローン残額の2,000万円を差し引いた1,600万円が清算対象の資産額です。これを2分の1ずつ分けると、分与額は800万円となります。財産分与の方法は、先の例と同じく大きくは3通りあります。夫が家を取得し、ローンを支払い続けることにして、妻に800万円を支払う。妻が家を取得し、ローン残額を支払うことにして、夫に800万円を支払う。家を売却して、その売却代金でローン残額を完済し、残りを2分の1ずつ分ける。オーバーローンの場合次に、オーバーローン（住宅ローン残額が家の時価額より上）の場合です。この場合、不動産の価値は、「ゼロ」または「マイナス」です。離婚時の家の価格が2,000万円、住宅ローン残額が3,000万円とします。この場合、家の資産価値は、計算上マイナス1,000万円ですから、財産分与上の経済的な資産価値はありません。したがって、家は、財産分与の対象から除外されます。こういうケースでは、売却して清算するという選択肢は基本的にありません。オーバーローン住宅は、通常の方法では売却できないからです。オーバーローン住宅は、売却しても債務が残り抵当権を抹消できないため、売ることができません。売却代金で不足する額を別途用意して完済するか、それができないときは任意売却となります。したがって、通常は、どちらかが住み続けることになります。ローン名義人が、そのまま住み続けることで決着することが多いようです。ローン名義人に縛られない方法もあります。例えば、家とローンの名義が夫の場合、夫婦間で「子どもが成人するまでは、妻と子どもが無償で使用できる」といった合意を交わす方法です。こうすれば、夫が家を出る一方で、妻と子どもが家に残って住み続けることが可能となります。あるいは、無償で使用するのでなく、月々の家賃を支払い、ローン返済に協力するという方法もあります。まとめローン付き住宅の財産分与は、売却してローン残額を返済し、残りを分け合う方法が基本です。ただし、オーバーローンの場合には売却できないので、どちらかが引き続き住み、ローンを返済していくことになります。持ち家がある場合、まずやるべきことは、家の評価額を調べることです。アンダーローンであれば、売却して住宅ローンを返済したうえで、財産分与をすることができますが、オーバーローンだと財産分与の対象から除外され、売却すらできません。持ち家が、アンダーローンか、オーバーローンかは、家の評価額とローン残額によって判断します。そのため、家の正確な評価額を把握することが大事なのです。＼ 無料・たった60秒 ／いますぐ正確な自宅の価格を調べてみる離婚で家を財産分与するなら、これを知らないと大損！ 百万円単位で「取り分アップにつながる方法」とは？【参考文献】・東京弁護士会弁護士研修センター運営委員会編『離婚を中心とした家族法』社団法人商事法務研究会18～20ページ