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住宅用地特例とは、地方税法上の特例措置です。住宅用地については、固定資産税や都市計画税が軽減されます。どんな制度なのか、どれくらい軽減されるのか、どんな場合に適用されるのか、詳しく見ていきましょう。住宅用地特例とは？住宅用地特例（住宅用地に対する課税標準の特例）とは、住宅用地については特別に固定資産税と都市計画税の税負担を軽減する、地方税法上の特例措置です。具体的には、住宅用地について、課税標準額を次のようにします。固定資産税の課税標準額を評価額の3分の1の額とし、特に面積が200㎡以下の小規模住宅用地については評価額の6分の1の額とします（地方税法349条の3の2）。都市計画税も同様に、課税標準額を評価額の3分の2の額に、特に小規模住宅用地は評価額の3分の1の額に軽減します（地方税法第702条の3）。「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の違い住宅用地特例は、敷地面積によって、固定資産税と都市計画税の税負担の軽減率が異なりますから、敷地面積の違いから整理しなおしてみましょう。住宅用地特例の対象となる住宅用地は、敷地面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に区分され、課税標準額の減額割合（特例率）が異なります。敷地面積200㎡以下を「小規模住宅用地」といい、200㎡を超える部分を「一般住宅用地」といいます。小規模住宅用地の方が、一般住宅用地よりも、税負担が軽減されます。小規模住宅用地（敷地面積200㎡以下）固定資産税の課税標準額を土地評価額の6分の1とし、都市計画税の課税標準額を土地評価額の3分の1とします。一般住宅用地（敷地面積200㎡超）固定資産税の課税標準額を土地評価額の3分の1とし、都市計画税の課税標準額を土地評価額の3分の2とします。まとめると、こうなります。区分面積固定資産税都市計画税小規模住宅用地200㎡以下1/61/3一般住宅用地200㎡超1/32/3敷地面積200㎡超の場合敷地面積が200㎡を超える住宅用地は、200㎡以下の部分が小規模住宅用地、200㎡を超える部分が一般住宅用地です。敷地全体が、一般住宅用地と見なされるわけではありません。敷地面積300㎡の住宅用地であれば、200㎡が小規模住宅用地、残りの100㎡が一般住宅用地となります。集合住宅の場合小規模住宅用地の面積200㎡は、住宅1戸あたりです。アパートやマンションなどの集合住宅の場合は 200㎡に住宅戸数を掛けた面積までが、小規模住宅用地とみなされます。集合住宅の小規模住宅用地 ＝ 200㎡ × 戸数住宅用地特例の適用要件住宅用地特例の適用要件について、注意点をまとめておきます。重要なのは、住宅用地特例の適用対象となるのは「住宅用地」ですから、①どんな土地が住宅用地に該当するのか、さらに②特例の対象となる住宅用地の面積の算定です。どんな土地が住宅用地に該当するのか税務上の「住宅用地」とは、1月1日時点において住宅（居住用家屋）が建っている土地のことです。自分が居住する住宅か、賃貸する住宅か、は問いません。ここでのポイントは2つです。1つは、住宅（＝人の居住の用に供する家屋）の敷地に利用されている土地であることです。居住用家屋の敷地でないと、住宅用地とは認められず、住宅用地特例は受けられません。特に、空き家の場合は要注意です。もう1つは、1月1日時点において居住用家屋が建っているかどうかで、住宅用地かどうかが決まる、ということです。このため、家屋を除却して更地にする場合は、年が明けてから行い、住めないほどに老朽化した家屋を修繕する場合は、年内に完了させることが大切となります。どんな土地が住宅用地に該当するのか詳しくはこちら対象となる住宅用地の面積の算定方法併用住宅の場合や、建物の面積に比べて土地の面積が大きい場合は、注意が必要です。敷地全体が住宅用地に該当するとは限らないからです。専用住宅か併用住宅かによって、住宅用地の面積の算定方法が異なります。専用住宅・併用住宅とは、次のようなものです。専用住宅専ら人の居住の用に供する家屋併用住宅居宅兼店舗など、一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの専用住宅の場合専用住宅の場合は、敷地全体が住宅用地となり得ますが、敷地面積が家屋の総床面積の10倍を超えるときは、10倍の面積までが住宅用地と認められます。併用住宅の場合併用住宅の場合は、居住部分の割合（居住部分の床面積／家屋の総床面積）により、住宅用地の面積が決まります。具体的には、敷地面積に下表の住宅用地率を乗じて求めます。なお、敷地面積が家屋の総床面積の10倍を超えるときは、10倍の面積に住宅用地率を乗じて求めた面積が、特例の適用対象となる住宅用地の面積となります。家屋の種類居住用部分の割合住宅用地率下記以外の併用住宅1/4以上 1/2未満0.5同上1/2以上1.0地上5階以上の耐火建築物である併用住宅1/4以上 1/2未満0.5同上1/2以上 3/4未満0.75同上3/41.0（参考：地方税法施行令52条の11）住宅用地特例を適用する場合の計算例計算例を挙げておきましょう。計算例①敷地面積300㎡の土地に、3階建ての併用住宅（1階2階が店舗・事務所、3階が住居）が建っていて、居住部分の割合が3分の1とします。居住部分の割合が3分の1ですから、住宅用地の率は0.5です。したがって、住宅用地特例の適用を受けられる住宅用地の面積は、300㎡×0.5＝150㎡この部分は小規模住宅用地に区分され、固定資産税の課税標準額は土地価格（評価額）の6分の1の額となります。都市計画税が課税される地域であれば、都市計画税の課税標準額は評価額の3分の1の額となります。あとの150㎡の土地は、商業地等と区分されます。計算例②敷地面積300㎡の土地に、1階が店舗で2階3階が住居の3階建ての建物が建っていて、居住部分の割合が3分の2とします。3階建ての併用住宅で、居住部分の割合が3分の2ですから、住宅用地の率が1.0となり、敷地のすべてが住宅用地と見なされます。この場合、固定資産税の課税標準額は、200㎡が小規模住宅用地で評価額の6分の1の額となり、100㎡が一般住宅用地で評価額の3分の1となります。都市計画税の課税標準額は、200㎡が小規模住宅用地で評価額の3分の1の額となり、100㎡が一般住宅用地で評価額の3分の2となります。まとめ住宅用地特例とは、住宅用地については特別に、固定資産税と都市計画税を軽減する地方税法上の特例措置です。住宅用地特例が適用されると、小規模住宅用地（敷地面積200以下）の場合、固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1に軽減されます。一般住宅用地（敷地面積200㎡超）でも、固定資産税が3分の1に、都市計画税が3分の2に軽減されます。住宅用地特例の適用が厳格化！住宅用地特例が、老朽化した空き家が放置される要因となっていることから、国は厳格に運用する方向へ切り替えようとしています。空家法に基づいて特定空家として勧告を受けると、住宅用地特例の適用から除外されます。空き家対策のガイドラインが改正され、今後は、勧告を受けなくても、住宅用地特例の適用が解除される場合があり得ます。空き家を保有している場合は、早めに、売却するか活用するかを決めるのがよさそうです。まずは「今の価値がどれくらいあるか？」から調べてみましょう。売却するか活用するかは、その結果をふまえて検討する方が判断しやすく、後悔することもありません。＼ いま売ったらいくら？ ／いまの価値を無料診断してみるあなたに おすすめの記事特定空家として勧告を受けると固定資産税が最大6倍に？相続した田舎の築40年以上の古い空き家を売却するコツ5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは？相続した実家・空き家を売るか貸すか後悔しない判断の仕方とは？空き家の維持管理費はどれくらいかかる？田舎の築古空き家の売却仲介を不動産業者に断られたときはどうする？

住宅用地特例の対象となる住宅用地とは、どんな土地が該当するのでしょうか？従来は、空き家にも住宅用地特例が適用されてきましたが（空き家になっても実態を調査しないため、適用が解除されなかっただけですが…）、2021年6月30日に空家法の基本指針とガイドラインが改正され、今後は、住宅用地特例の適用が解除される空き家が増えてきそうです。住宅用地特例が適用される空き家と、適用されない空き家の違いとは？詳しく見ていきましょう。住宅用地とは？住宅用地特例の対象となる住宅用地は、地方税法において、次のように分類・定義されています。土地は、農地と宅地等（農地以外の土地）に分類され、宅地等は、さらに住宅用地と商業地等（住宅用地以外）に分類されます。土地宅地等住宅用地（戸建住宅やアパートの敷地など）商業地等（店舗の敷地、空地など）農地住宅用地とは「住宅の敷地の用に供されている土地」です。住宅とは「人の居住の用に供する家屋」をいいます。家屋とは「住宅、店舗、工場、倉庫その他の建物」です。現に住居として使用している家屋の敷地は、もちろん住宅用地ですが、その家屋が空き家となった場合、引き続き住宅用地として認められるわけではありません。住宅用地特例が適用される空き家とは？空き家となった場合に引き続き住宅用地と認められるかどうかのポイントは、地方税法の規定によれば、人の居住の用に供する家屋（＝住宅）といえるかどうかです。普通に考えれば、誰も住まなくなって空き家となっているのですから、人の居住の用に供する家屋とはいえず、その敷地は住宅用地とはいえません。ですが、「人の居住の用に供する」とは、現に住居として使用している場合のほか、住居として使用するために必要な管理を行っている場合も含まれます。例えば、いずれ、そこに移り住む予定であるため、必要な管理を行っている場合は、その間は誰も住んでいない空き家だとしても、住宅とみなされるのです。なので、空き家になったからといって、ただちに住宅用地特例の適用対象から除外されるわけではありません。住宅用地特例の適用が除外される空き家とは？居住の用に供するための必要な管理を怠り、今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合は、住宅に該当しなくなります。地方税法における住宅用地の認定に関する総務省の通知や、空家特措法における国土交通省の指針によると、その家屋の使用・管理の状況、所有者等の状況等から客観的にみて、次の3つのいずれかに該当する場合には、人の居住の用に供する家屋（＝住宅）と認められず、住宅用地特例の適用を受けられません。いずれかに該当すると住宅用地特例から除外構造上住宅と認められない状況にある場合使用の見込みはなく取壊しを予定している場合居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合地方税法における住宅用地の認定に関する総務省の通知総務省は、住宅用地の認定について、次のような通知を都道府県に出しています。地方税法第349条の3の2の規定における住宅用地の認定について等の一部改正について（2015年5月26日）賦課期日における当該家屋の使用若しくは管理の状況又は所有者等の状況等から客観的にみて、当該家屋について、構造上住宅と認められない状況にある場合、使用の見込みはなく取壊しを予定している場合又は居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合には、住宅には該当しないものであるので、賦課期日における当該家屋の客観的状況等に留意する必要がある。空家特措法における国土交通省の指針国土交通省も、2021年6月30日に改正された空家法の基本指針で、次のように明記しました。なお、この基本指針は、「総務省・国土交通省告示第1号」です。空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針（2021年6月30日改正）家屋の使用若しくは管理の状況又は所有者等の状況等から客観的にみて、当該家屋について、構造上住宅と認められない状況にある場合、使用の見込みはなく取壊しを予定している場合又は居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合には、住宅には該当しないものであるため、そうした家屋の敷地についてはそもそも固定資産税等の住宅用地特例は適用されない。したがって、空家等対策で得られた情報について、税務部局（特別区にあっては東京都の税務部局）と情報共有し、連携して必要な対応を行うことが重要となる。住宅用地特例の適用が厳格化国土交通省は、空き家対策を強化するため、空家法の基本指針とガイドラインを2021年6月30日に改正しました。新しい基本指針やガイドラインでは、幅広く特定空家と認定して勧告・命令を強めるとともに、上で紹介したように、空き家の立ち入り調査で得た情報を税務部局と共有し、住宅用地の認定を厳格化、住宅用地特例の適用除外も積極的に進めていく方向を示しました。今後、住宅用地特例の適用が解除される空き家が増えてきそうです。住宅用地特例の適用が解除されると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる場合がありますから、注意が必要です。空家法の基本指針とガイドラインの改正ポイントはこちらまとめ住宅用地とは、住宅（人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地のことです。現に住居として使用している場合のほか、住居として使用するために必要な管理を行っている場合も含まれます。住居として使用していた家屋が空き家となった場合でも、住居として使用するために必要な管理を行っていれば、ただちに住宅用地特例が解除されることはありません。ですが、必要な管理を怠り、居住の用に供する見込みがないと認められる場合や、空家法に基づき特定空家と認定され、必要な措置を講じるよう勧告を受けた場合は、住宅用地特例の適用を受けられなくなります。住宅用地特例の適用が厳格化！住宅用地特例が、老朽化した空き家が放置される要因となっていることから、国は厳格に運用する方向へ切り替えようとしています。空き家を保有している方は、売却するか、活用するか、早めに決めて対応することが必要です。まずは「今の価値がどれくらいあるか？」から調べてみましょう。売却するか活用するかは、その結果をふまえて検討する方が判断しやすく、後悔することもありません。＼ いま売ったらいくら？ ／いまの価値を無料診断してみるあなたに おすすめの記事相続した実家を売るか貸すか、後悔しない判断の仕方とは？空き家の維持費・管理費はどれくらいかかる？相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を売却するコツ5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは？田舎の築古空き家の売却仲介を不動産業者に断られたときはどうする？

空き家は、適切に維持管理をしていないと、市町村から特定空家と認定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる場合があります。詳しく解説しましょう。住宅用地特例制度が、老朽化した空き家増加の要因住宅用地は、住宅用地特例により、固定資産税や都市計画税が軽減されます。住宅用地特例とは、住宅用地について、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1または3分の1に、都市計画税の課税標準額を評価額の3分の1または3分の2とする特例措置です。本来、住宅用地特例制度は「人の居住の用に供する家屋」に適用されるものです（地方税法349条の3の2）。ですが、空き家となり、居住の用に供されなくなったからといって、市町村が、積極的に住宅用地特例の適用を除外することは、ほとんど行われてきませんでした。一方、空き家の所有者は、家屋を取り壊さず残しておく方が、住宅用地特例により固定資産税が安いので、老朽化しても、そのまま放置することが一般的でした。このように、人が住んでいない管理状況の悪い家屋に対しても住宅用地特例が適用されてきたことが、空き家の除却や適正管理が進まない大きな要因の1つとなっていたのです。住宅用地特例について詳しくはこちら空き家対策の本格化そんな中、空き家対策が本格化します。空き家対策特別法が2014年11月に成立し、翌2015年5月26日に完全施行されました。こうして、倒壊のおそれのある危険な空き家などを「特定空家等」として措置の対象とし、除却や修繕などの指導・勧告・命令、さらに行政代執行ができるようになりました。その1つとして、住宅用地特例制度から除外する法制度が整備されたのです。特定空家の勧告を受けると住宅用地特例が適用除外特定空家と認定され、除却・修繕など必要な措置をとるよう助言・指導を受けたにもかかわらず改善されないと、次は勧告を受けます。勧告を受けると、固定資産税等の住宅用地特例の適用が除外されます。特定空家を住宅用地特例制度から除外する法制度の仕組みは、こうです。空家法に財政上・税制上の措置を明記空家法において、「国及び地方公共団体は、…市町村が行う空家等対策計画に基づく空家等に関する対策の適切かつ円滑な実施に資するため、必要な税制上の措置その他の措置を講ずるものとする」と、国や地方自治体に義務づけました（空家法15条2項）。税制大綱で、特定空家を住宅用地特例の適用から除外「平成27年度税制改正の大綱」（2015年1月14日閣議決定）において、固定資産税・都市計画税につき、次のように決定しました平成27年度税制改正の大綱（抜粋）空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する措置を講ずる。地方税法の一部改正これを受け、地方税法の一部改正において、空家法14条2項の勧告を受けた特定空家等の敷地は、住宅用地特例制度の対象から除外されることになったのです。勧告された措置を行えば、住宅用地特例が再適用特定空家として市町村から勧告を受け、住宅用地特例の適用対象から除外されたとしても、修繕など必要な措置を実施し、勧告が撤回されると、住宅用地特例の適用要件を満たす場合は、再び住宅用地特例を受けられます。もちろん、建物を撤去し更地にした場合は、住宅用地でなくなりますから、住宅用地特例の再適用はありません。命令に違反すると50万円以下の過料も勧告された措置を講じないと、次は勧告した措置をとるよう命令を受けます（空家法14条3項）。命令に違反すると50万円以下の過料に処されます（空家法16条1項）。命令を受けても措置を履行しないときは、行政代執行により解体・撤去され、その費用が請求されることになります。特定空家に対する行政指導・行政処分の流れはこちら国は、積極的に住宅用地特例の解除を進める方針国は、空き家対策（空家等の発生の抑制、利活用、除却等の取組）をさらに強力に推進するため、「基本指針」と「ガイドライン」を改正しました（2021年6月30日）。「基本指針」は、特定空家等に対する固定資産税等の住宅用地特例の取扱いについて、次のようにしています。空き家対策「基本指針」（抜粋）固定資産税等の住宅用地特例が、管理状況が悪く、人が住んでいない家屋の敷地に対して適用されると、比較的地価が高い地域においては当該家屋を除却した場合と比べて固定資産税等が軽減されてしまうため、空き家の除却や適正管理が進まなくなる可能性があるとの指摘が存在する。空家等の中でも、特定空家等であって地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼす場合には法に基づく措置の対象となるものであり、その除却や適正管理を促すことは喫緊の課題である。以上を踏まえ、地方税法において、固定資産税等の住宅用地特例の対象から、法第14条第2項の規定により所有者等に対し勧告がされた特定空家等の敷地の用に供されている土地を除くこととされている（地方税法第349条の3の2第1項等）。ここまでの内容は、旧「基本指針」と基本的に同じなのですが、改正された新「基本指針」には、続けて次のような記載があります。空き家対策「基本指針」（抜粋）将来著しく保安上危険又は著しく衛生上有害な状態になることが予見される空家等についても、その所有者等に対し法第14条第2項の規定に基づく勧告を行うことが可能である。つまり、現に著しく保安上危険または著しく衛生上有害な状態でなくても、将来そのような状態になることが予見される空家についても、幅広く特定空家等と認定し、所有者に法にもとづく勧告を行うことは可能だから、もっと積極的に勧告を行い、住宅用地特例の対象から除外するよう、市町村に求めているのです。あわせて、新「基本指針」は、住宅用地の認定の厳格化も求めています。そもそも「人の居住の用に供する家屋の敷地」でないと住宅用地特例の適用は認められません。今後は、空家法14条2項にもとづく勧告による住宅用地特例の解除とともに、住宅用地特例制度の厳密な運用から住宅用地特例の解除も進みそうです。空き家対策「基本指針」の改正について詳しくはこちらをご覧ください。住宅用地特例の適用除外で、固定資産税はどれくらい高くなる？住宅用地特例の適用を受けられないと、実際どれくらい固定資産税が高くなるのでしょうか？住宅用地特例は、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1または3分の1とし、都市計画税の課税標準額を評価額の3分の1または3分の2とする特例措置です。したがって、住宅用地特例の適用がなくなると、固定資産税は最大6倍に、都市計画税は最大3倍になる計算です。ただし、実際には、一気に固定資産税が6倍に増えたり、都市計画税が3倍になったりするわけではありません。負担調整措置等があるからです。基本指針には、「当該家屋を除却した場合」について、次のような記載があります。空き家対策「基本指針」（抜粋）固定資産税等の住宅用地特例が適用されない場合の税額は、課税標準額の上限を価格の7割とするなどの負担調整措置及び各市町村による条例減額制度に基づき決定されることとなる。つまり、固定資産税は、住宅用地特例の適用により評価額の6分の1（16.67％）となっていた課税標準額が、住宅用地特例が適用されない場合の課税標準額の上限は評価額の70％となるので、負担調整措置により最大4.2倍となります。同様に、都市計画税は、住宅用地特例により評価額の3分の1（33.33％）となっていた課税標準額が、評価額の70％となりますから、実際は最大2.1倍です。とはいえ、固定資産税や都市計画税が大幅にアップすることには違いありません。まとめ空家法にもとづく勧告がなされると、住宅用地特例の適用を受けられなくなり、固定資産税や都市計画税が大幅にアップします。何より、特定空き家は、いつ倒壊してもおかしくない危険な状態です。周囲に悪影響も与えます。被害が起きれば、損害賠償請求されることにもなりかねません。老朽化した空き家は、修繕や解体など早めに対応することが大切です。特定空き家のリフォームや解体には、自治体の補助を受けられる場合があります。お住いの市町村に相談してみるとよいでしょう。相続空き家を所有している方は要注意！実家を相続して空き家のまま放置している場合は、特定空家と認定される前に、売却するなり、利活用するなり、早めの対応をおすすめします。まずは「今の価値がどれくらいあるか？」から調べてみましょう。売却するか活用するかは、その結果をふまえて検討する方が判断しやすく、後悔することもありません。＼ いま売ったらいくら？ ／いまの価値を無料診断してみるあなたに おすすめの記事相続した実家を売るか貸すか、後悔しない判断の仕方とは？空き家の維持費・管理費はどれくらいかかる？相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を売却するコツ5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは？田舎の築古空き家の売却仲介を不動産業者に断られたときはどうする？