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不動産譲渡所得を計算するとき取得費を控除しますが、土地と建物では、取得費の計算の仕方が異なります。土地は、取得価額をそのまま取得費とできますが、建物は、取得価額から減価償却費相当額（減価の額）を差し引いた額を取得費とします。土地・建物の取得費の計算土地の取得費＝土地の取得価額建物の取得費＝建物の取得価額－減価償却費相当額建物の取得費と減価償却費相当額（減価の額）の計算方法について、詳しく見ていきましょう。取得価額から「減価償却費相当額」「減価の額」を差し引く理由事業用・業務用建物の場合と比べながら、非業務用建物・居住用建物の場合にも減価償却費相当額（減価の額）を差し引く理由を考えてみましょう。事業用・業務用の建物を売却した場合賃貸業・アパート経営などで、事業用・業務用の建物を保有している場合を考えてみましょう。そもそも減価償却費とは？まず、減価償却費について、簡単に見ておきます。事業で不動産を取得した場合、建物は減価償却資産となります。減価償却資産の取得価額は、使用可能期間（税法上の法定耐用年数）にわたり必要経費として計上します。これが減価償却で、経費計上した金額が減価償却費です。ちなみに、土地は、経年により価値が目減りするわけではないので、減価償却しません。減価償却費の計算方法には定額法と定率法があり、建物の減価償却は定額法です。定額法毎年均等に価値が減ると考えて、法定耐用年数の期間内で毎年一定の金額を減価償却する方法。定率法新品のときほど大きく価値が減るとして、減価償却した残りの金額に毎年一定の割合をかけた金額を減価償却する方法。減価償却費相当額を差し引くのは、減価償却費の二重控除を避けるため事業用建物は、取得価額のうち経年劣化による減価分は、所得税の申告で不動産所得等を計算する際に、減価償却費として既に控除されています。したがって、不動産譲渡所得の計算で、建物の取得価額をそのまま取得費として差し引くと、減価償却費を二重に控除することになってしまうため、取得価額から、これまでの減価償却費相当額を差し引いた金額を取得費とするのです。マイホーム（非業務用・居住用建物）を売却した場合マイホーム（非業務用・居住用建物）の場合も取得費を計算するときには、事業用建物の場合と同じように減価償却費相当額を差し引きます。この減価償却費相当額を「減価の額」ともいいます。減価償却してないのに、どうして減価償却費相当額を差し引くのか？事業用（業務用）建物の場合は、例えば賃貸業を営んでいれば不動産所得が発生するので、毎年の所得税の計算で減価償却費を経費として控除します。他方、居住用（非業務用）建物の場合には、不動産所得が発生しませんが、これは単に「控除する所得がなかっただけ」と解されるわけです。このため、事業用（業務用）建物も、居住用（非業務用）建物も、取得価額から減価償却費相当額（減価の額）を控除して、取得費を計算するのです。ただし、マイホーム（居住用建物）を売却したときの取得費の計算には、事業用建物に比べて、次のような優遇措置があります。居住用建物の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍居住用（非業務用）建物は、事業用（業務用）建物に比べて大切に使われる等の理由から、価値の目減りが少ないと考えられ、事業用建物より耐用年数を長く設定します。居住用建物の耐用年数は、税法上の法定耐用年数の1.5倍です。その耐用年数に応じた償却率で、定額法により、減価償却費相当額（減価の額）を計算します。減価償却費相当額・減価の額の計算方法と計算式事業用（業務用）建物の減価償却費相当額は、建物を取得してから売却するまでの毎年の減価償却費の合計額になります。実際に減価償却費を必要経費に算入していなくても同じです。居住用（非業務用）建物の減価の額（減価償却費相当額）は、建物の法定耐用年数の1.5倍の年数に対応する定額法の償却率で求めた1年あたりの減価償却費相当額（減価の額）に、その建物を取得してから売却するまでの経過年数を乗じて計算します。居住用建物の減価償却費相当額（減価の額）を計算式で考えてみましょう。居住用（非業務用）建物の減価償却費相当額（減価の額）を求める計算式自宅建物の減価償却費相当額（減価の額）を求めるには、建物の取得価額、残存価額、耐用年数に対応する償却率、取得してからの経過年数を用います。計算式は、次のようになります。減価の額 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数取得価額購入代金と購入するのに要した諸費用の合計額です。残存価額耐用年数がきても最低限残る建物の価値のことです。減価償却費相当額の計算では、残存価額は取得価額の10％とされます。残存価額を10％とするために、取得価額に0.9を乗じます。耐用年数税法上の法定耐用年数の1.5倍の年数です。償却率耐用年数によって償却率が決まっています。経過年数取得してからの年数です。1年未満の端数が生じたときは、6ヵ月以上の端数は1年とし、6ヵ月未満の端数は切り捨てます。税法上の法定耐用年数は、建物の構造や材質によって決まっています。償却率は、耐用年数によって決まります。木造と鉄筋コンクリート造の耐用年数と償却率は、次の通りです。事業用建物居住用建物建物の構造（耐用年数）（償却率）（耐用年数）（償却率）木造22年0.04633年0.031鉄筋コンクリート造47年0.02270年0.015※事業用建物は法定耐用年数を用い、居住用建物は法定耐用年数の1.5倍の年数を用います。※法定耐用年数と償却率は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」別表第一・別表第七によります。減価償却費相当額・減価の額の具体的な計算例建物の減価償却費相当額（減価の額）を計算し、取得費を具体的に算出してみましょう。次のような事例を考えます。【事例】1996年4月1日に5,000万円（土地3,000万円・建物2,000万円）で木造一戸建て住宅を居住用に購入。2017年3月1日に売却したとします。この場合の取得費は？計算を簡単にするために、購入時と売却時の諸経費は考慮しないこととします。建物の取得費取得価額20,000,000万円償却率居住用の木造住宅の耐用年数は33年ですから、償却率は 0.031経過年数所有期間が20年11ヵ月なので、1年未満を切り上げて 21年減価償却費相当額（減価の額）建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数＝20,000,000円 × 0.9 × 0.031 × 21年＝11,718,000円建物の取得費建物の取得価額 － 減価償却費相当額＝20,000,000円 － 11,718,000円＝8,282,000円イメージ図で表すと次のようになります。土地・建物を合わせた取得費土地の取得費は、取得価額の3,000万円ですから、土地・建物を合わせた取得費は、3,828万2,000円となります。増改築による取得価額があれば、同じように 33年（22年×1.5）の耐用年数で減価償却を行い、建物の取得費として加算します。まとめ不動産譲渡所得を計算するときには、取得費を控除します。土地は取得価額が取得費となるので、その額を控除すればよいのですが、建物は、業務用・非業務用を問わず、取得価額から減価償却費相当額（減価の額）を差し引いた額が取得費となります。また、業務用建物は、売却時までの減価償却費相当額ですが、非業務用建物は、法定耐用年数の1.5倍の年数で減価の額を計算しますから、注意が必要です。不動産を売却すると、売却益に税金がかかる場合がありますから、査定や売却を依頼するとき、税金のことにも詳しい業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？

家・マンション・土地など不動産を取得した当時の契約書や領収書がなく、正確な取得費が分からない（取得費の金額を証明できない）場合でも、譲渡所得税を計算するとき、譲渡所得から取得費を控除することができます。次の3つの計算方法があります。取得費が分からない場合の取得費控除法概算取得費控除を適用する方法間接的に証明できる書類から取得費を算出する方法統計数値から取得費を算出する方法売却した不動産の取得費が不明のときでも取得費を控除できる3つの方法について、詳しく見ていきましょう。概算取得費控除を適用する方法取得費が不明の場合は、「概算取得費控除」を利用するのが一般的です。概算取得費控除とは、一律に売却金額の 5％を取得費と見なして控除する方法です。概算取得費控除のメリット概算取得費控除であれば、実際の取得価額がいくらだったかは関係ありません。売却価額をもとに取得費を計算して控除できるので、取得価額を証明する昔の書類がなくても、取得費を控除することができます。これが、概算取得費控除の最大のメリットです。また、概算取得費控除は、実際の取得費（実額取得費）が分かる場合でも使えます。「実額取得費」と「概算取得費」の金額の大きい有利な方を取得費として控除することができる仕組みです。これも、概算取得費控除のメリットの1つといえるでしょう。概算取得費控除のデメリットただし、「売却金額の一律5％を取得費と見なす」ということは、裏を返せば「たった 5％しか控除できない」「売却金額の95％が譲渡所得となる」ということです。これが、概算取得費控除のデメリットです。例えば、不動産バブルのころに高値で購入した物件を売却する場合を考えてみてください。首都圏など一部のエリアは別として、当時と比べると価格は大幅に下がっていますから、実額取得費で譲渡所得を計算すれば「売却損」となります。ところが、概算取得費は売却価額の5％を控除できるだけなので、「売却益」が発生してしまうのです。概算取得費控除では税金がかかってしまう場合や、税金が高くなってしまうような場合は、次のような方法で取得費を算出することも認められますから、検討してみてください。間接的に証明できる書類を用いて取得費を計算する方法統計数値を用いて取得費を推計する方法この2つの方法について見ていきましょう。間接的に証明できる書類から取得費を計算する方法契約書や領収書など直接的に取得費を証明する書類がなくても、間接的にでも取得金額を証明できる書類があれば、それを用いて計算することもできます。その書類を確定申告の際に添付して提出すれば、証明書類となります。例えば、こんな書類です。購入代金の支払いが分かる通帳住宅ローンの契約書や償還表、返済の通帳購入当時の価格が記載されているパンフレットなどこういった書類もない場合、概算取得費を使わず取得費を計算するには、次の方法があります。統計数値から取得費を計算する方法直接的にも間接的にも取得金額を証明できる書類が何もない場合は、統計上の数値を用いて取得費を計算する方法があります。例えば、市街地価格指数を用いる方法です。現在の価格指数と取得時の価格指数および売却金額（現在の市場価格）から、取得した当時の市場価格（取得費）を計算することができます。これは、税務署も国税不服審判所も「合理的」と認めている方法です。市街地価格指数から取得費を計算する方法について詳しくはこちらまとめ契約書や領収書を失くしてしまい取得費が分からない場合でも、譲渡所得税の計算において、概算取得費控除を適用するなどして、取得費を控除することができます。もし、概算取得費控除では税金がかかってしまうような場合には、取得費を間接的に証明できる書類を用いたり、建築物単価や市街地価格指数など統計データを用いて計算する方法もありますから、検討してみるとよいでしょう。なお、マイホームの売却には、3,000万円の特別控除の特例があります。自宅を売却して、売却金額が3,000万円より低い場合は、特別控除の特例を適用するだけで税金はかかりませんから、取得費を気にすることはありません。査定や売却を依頼するとき、税金のことにも詳しい業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？

不動産譲渡所得税の計算において、取得費が不明の場合には、概算取得費控除を適用するのが一般的ですが、概算取得費控除は、売却価額の5％しか取得費として控除できないため、税金が高くなりがちです。市街地価格指数や建築物単価など統計上の数値を用いて取得費を計算すると、実額に近い取得費を計算できるので、譲渡所得税がかからなくなるなど有利な結果になる場合があります。ここでは、取得費不明のときに、市街地価格指数と建築物単価から取得費を計算する方法について見ていきます。国税不服審判所が「合理性がある」と認めた手法取得金額を証明できるものがなくても、取得した時期が分かれば、土地・建物の取得費を計算することができます。取得時期は登記簿から分かりますから、たいてい、この方法で取得費を計算できます。それは、統計データとして公表されている「市街地価格指数」や「建築物単価」を用いて計算する方法です。これは、税務署が「市場価格を反映した近似値の取得費が計算でき合理的」と主張し、国税不服審判所の裁決でも「合理性がある」と判断された取得費の計算方法です。国税不服審判所の裁決国税不服審判所の裁決は、契約書などの証明書類がなく取得価額が不明な場合は、取得費を推計せざるを得ないとして、次のように述べています。このような場合の土地・建物の取得費については、各種の計算方法が考えられるところ、原処分庁が採用した計算方法は、建物の取得費については、統計的な数値である建築物単価を基に建築価格を算定し、その価額から譲渡時までの減価償却費相当額を控除しているものであり、実勢価額の近似値と認められる時価相当額を推定している宅地の取得費については、本件物件の譲渡価額の総額から実勢価額の近似値と認められる当該建物の取得費を差し引いた額に、市街地価格指数（住宅地）の譲渡時に対する取得時の当該価格指数の割合を乗じて時価相当額を推定しているから、いずれも合理性があり、当審判所においても、これを不相当とする理由は認められない。（※ 国税不服審判所の裁決（2000年11月16日）より）市街地価格指数を用いて土地の取得費を計算する市街地価格指数を用いて取得費を計算する方法は、特にバブルのころに高値で購入した土地を売ったときなどに有効です。具体的に考えてみましょう。市街地価格指数と売却価額から取得費を計算する方法例えば、1991年に購入した土地を2014年に5,000万円で売ったとします。取得時と売却時の仲介手数料など諸費用は無視します。あくまでも、市街地価格指数を使った計算方法のイメージとして考えてください。市街地価格指数は、六大都市（東京区部・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸）の住宅地の指数を使ってみます。該当する年の市街地価格指数を抜粋すると、次の表のとおりです。年市街地価格指数（住宅地・六大都市）1991年223.42014年77.1※「市街地価格指数」より抜粋。2000年3月末＝100土地の取得費を市街地価格指数を用いて計算すると、50,000,000 ×（223.4／77.1）＝ 144,876,783取得費は、1億4,487万円となります。売却価額が5,000万円ですから、売却損が生じ、税金はかかりません。概算取得費控除と比べてみると…一方、概算取得費だと、売却価額の5％ですから、取得費は、わずか250万円にしかなりません。譲渡所得は、5,000万円から250万円を控除して4,750万円。長期譲渡所得となりますから税率は20％。譲渡所得税（住民税を含む）は、950万円となります。実額の取得費で計算できれば、売却したら損失が生じて税金はかからないはずなのに、概算取得費控除だと、譲渡収入額から控除する取得費が極端に低く算定されてしまうため、計算上は売却益が生じ、税金を取られてしまうのです。まとめ取得価額を証明する書類が何もなく、概算取得費控除では不利になる場合は、市街地価格指数などから、取得費を計算することができます。市街地価格指数などを使って取得費を計算すると、実額の取得費に近い額を控除できるので、不動産を取得した当時の市場価格が高いときは、概算取得費控除に比べて有利です。譲渡所得税の計算は、個別事情をふまえて判断する必要がありますから、詳しくは税理士に相談することをおすすめします。査定や売却を依頼するとき、税金のことにも詳しい業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？

不動産を売却したときの譲渡所得税の計算において、実際の取得費（実額取得費）が分かる場合、実額取得費控除でも概算取得費控除でも有利な方を用いることができます。概算取得費控除に関する法律上の規定を見ておきましょう。概算取得費控除についての租税特別措置法の規定概算取得費控除について、法律（租税特別法）では、1952年（昭和27年）以前から所有していた土地・建物を売却したとき、長期譲渡所得の計算で売却金額から控除する取得費は、売却金額の5％相当額とすると定めています。ただし、実際の取得費の額（実額）が、概算取得費を上回ることを証明できる場合は、実額を取得費とするとされています。租税特別措置法 第31条の4（長期譲渡所得の概算取得費控除）第1項個人が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等を譲渡した場合における長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、所得税法第38条及び第61条の規定にかかわらず、当該収入金額の100分の5に相当する金額とする。ただし、当該金額がそれぞれ次の各号に掲げる金額に満たないことが証明された場合には、当該各号に掲げる金額とする。その土地等の取得に要した金額と改良費の額との合計額その建物等の取得に要した金額と設備費及び改良費の額との合計額につき所得税法第38条第2項の規定を適用した場合に同項の規定により取得費とされる金額概算取得費控除の適用範囲についての国税庁通達法律の条文では、1952年（昭和27年）以前から所有していた土地・建物を売却した場合が、概算取得費控除の適用対象ですが、運用上は、1953年（昭和28年）以降に取得した土地・建物についても適用されることになっています。この点については、国税庁の次の通達が明らかにしています。租税特別措置法通達措置法第31条の4《長期譲渡所得の概算取得費控除》関係31の4-1　昭和28年以後に取得した資産についての適用措置法第31条の4第1項の規定は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物等の譲渡所得の金額の計算につき適用されるのであるが、昭和28年1月1日以後に取得した土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支えないものとする。国税庁・通達はこちらまた、概算取得費控除を適用できるのは、昭和28年ころに取得した不動産にとどまるものではありません。ごく最近に取得した不動産を売却したときの譲渡所得の計算にも、概算取得費控除を適用できるということです。そのことを明確にしたのが、国税庁の次の質疑応答事例です。質疑応答事例短期譲渡所得の計算上控除する取得費と概算取得費控除現行法上、概算取得費控除の特例は、「長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費」に関する規定ですが、短期譲渡所得の金額の計算についても適用して差し支えありません。国税庁・質疑応答事例はこちら短期譲渡所得は、所有期間5年以下の不動産を売却したときの譲渡所得です。つまり、最近取得した不動産を売却した場合にも、概算取得費控除を適用できるということです。まとめ概算取得費控除は、法律上は、1952年（昭和27年）以前から所有していた土地・建物を売却したときの長期譲渡所得の計算上の特例ですが、運用上は、最近取得し、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの短期譲渡所得の計算にも使うことができます。つまり、取得した時期に関わらず、実額の取得費か、概算取得費か、売主にとって有利な方を取得費とできます。ただし、概算取得費控除が有利なのは、実際の取得費が相当低いケースです。逆に、不動産バブルのころに高値で購入した不動産を売却した場合などは、概算取得費控除は不利です。なお、取得費不明の場合、概算取得費控除以外にも、実額に近い取得費を計算し控除する方法があります。次のページを参考にしてみてください。取得費不明でも、譲渡所得の計算で取得費を控除できる3つの方法取得費不明のとき、市街地価格指数を使って取得費を計算する方法査定や売却を依頼するとき、税金のことにも詳しい業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？