不動産を売却するときの基本的な流れは、こうです。STEP査定の依頼不動産業者に査定を依頼し、査定結果をもとに売出価格を判断します。STEP媒介契約の締結売却活動を依頼する不動産業者を決め、媒介契約を結びます。STEP販売活動媒介契約した不動産業者とともに、販売活動を行います。STEP購入の申込み購入希望者から、購入の申し込みがあります。STEP売買契約買主との間で、売買価格や条件を詰め、売買契約を締結します。STEP物件引渡し・決済物件の引渡し、移転登記、代金の決済し等が終われば、売買完了です。家・土地・マンションを売るときには、不動産業者と媒介契約するのが一般的です。媒介契約すると、売却活動の大部分を業者に任せることができるので、売主としては、不動産売却の大まかな流れさえ知っていれば大丈夫です。ただ、各ステップごとに注意すべき点があります。誤解されがちな点もありますから、しっかり押さえておきましょう。（１）査定を依頼し、売出価格を検討する不動産売却は、不動産業者に査定を依頼することから始まります。売却する不動産の現在の価値、つまり「いま売ったらいくらで売れそうか？」を不動産業者に算定してもらうのです。不動産業者には得意分野・得意エリアがあり、業者によって査定結果が異なります。なので、複数の不動産業者に査定を依頼し、結果を比較することが大切です。複数の不動産業者に査定を依頼するなら、こちらの無料一括査定サービスが便利です。査定結果をもとに、売出価格をいくらにするか検討します。売出価格は、不動産業者の助言を受け、売主が決定します。詳しくは、後悔しない売出価格の決め方をご覧ください。査定結果をふまえ、媒介契約する不動産業者を決めるときには、次の点に注意が必要です。査定価格だけで、媒介契約する不動産業者を決めると失敗する査定価格が高いと嬉しいものですが、査定価格は高ければ良い、というわけではありません。査定価格は、不動産業者が「これぐらいで売れるだろう」と考える価格であって、その価格での売却を約束するものではないからです。なので、「査定額が高いから」という理由だけで媒介契約する業者を決めると失敗します。もちろん、しっかりと根拠があって高い査定価格を提示しているのであれば、高値売却できる可能性があります。しかし、不動産業者の中には、媒介契約を取り付けるために、何ら根拠もなく高い査定額を提示してくる業者もいます。そんな業者と媒介契約してしまうと、いつまで経っても売れず、最後は安値で買い叩かれるのがオチです。適正な相場価格を把握するそもそも査定価格は、売出価格を決めるための目安とする金額です。査定価格が実勢価格より高すぎると、売出価格も相場より高すぎるため、売れません。逆に、査定価格が実勢価格より低すぎると、売出価格も相場より低くなるため売れやすくなりますが、「もっと高く売れたかも」と後悔することになるでしょう。査定価格は、相場から乖離して高すぎても低すぎてもダメ。適正な相場価格を把握することが大事です。売却する不動産の適正な相場価格を知るには、複数の不動産業者の査定結果を比較するのが一番。比較することで、不動産売却が初めての方でも、正確な相場価格を容易に知ることができます。査定結果を比較するときに重要なのは、査定価格だけでなく、その算定根拠や販売戦略です。詳しくは、 不動産査定価格の3つのチェックポイントをご覧ください。査定価格の相場や、最高いくらで売れそうか、を簡単に無料で調べる方法があります。不動産売却で失敗したくない方は、チェックしておくことをおすすめします。適正な査定価格を調べる方法について詳しく見てみる（２）不動産業者と媒介契約を締結する売却を依頼する不動産業者を決めたら、不動産業者と媒介契約を結びます。媒介とは、仲介のことです。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、どのタイプの媒介契約とするかは売主が選択できます。それぞれの特徴とメリット・デメリットを押さえておきましょう。契約形態売主不動産業者一般媒介複数の不動産業者と重複して契約可能売主が自分で見つけた相手と直接契約することも可能レインズへの物件情報の登録義務なし売主へ業務報告の義務なし専任媒介不動産業者1社とだけ契約売主が自分で見つけた相手と直接契約できるレインズに7営業日以内に物件情報を登録する義務あり売主に対し2週間に1回以上の業務報告義務あり専属専任媒介不動産業者1社とだけ契約売主が自分で見つけた相手と直接契約できないレインズに5営業日以内に物件情報を登録する義務あり売主に対し1週間に1回以上の業務報告義務あり※レインズとは、指定流通機構が運営する不動産業界の物件情報データベースです。3つの媒介契約の違いと、それぞれのメリット・デメリットについて詳しくはこちらどの媒介契約が売主に有利か？一般・専任・専属専任の3つの媒介契約のうち、売主に最も有利なのはどのタイプか？ 一概にいうことはできませんが、だいたい次のように考えるとよいでしょう。売主にとって、専属専任媒介にするメリットは特にありません。一般媒介か専任媒介のいずれかを選択するとよいでしょう。一般媒介か専任媒介かは、物件により選択します。売れやすい物件は一般媒介契約、それ以外は専任媒介契約と考えるとよいでしょう。この理由を含め、どの媒介契約を選択すると有利か、詳しくはこちらをご覧ください。不動産業者と媒介契約しなくても売却はできますが…不動産業者と媒介契約せず、自分で買主を探して、直接売買することも可能です。ただし、自分で買主を探すのは大変です。売買契約を交わすとき、専門家のサポートがなければ、引き渡し後に契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われ、修補や損害賠償を請求されるリスクもあります。そのほか、不動産業者による買取という選択肢もあります。業者の買取価格に合意すれば、ただちに売却できますが、不動産業者が媒介する通常の売却方法に比べ、業者買取は価格が安くなります。なので、不動産業者と媒介契約して売却するのが一般的です。（３）販売活動を開始媒介契約を締結し、売出価格を決めたら、いよいよ販売活動の開始です。買主が見つかるか、希望する価格で売れるかは、不動産業者の力量にかかっています。だからこそ、査定・売却を依頼する不動産業者選びが大切なのです。不動産業者に「任せっきり」はダメ不動産業者に「任せっきり」ではダメです。販売活動や購入希望者からの問合せ状況について、売主としても積極的に確認する姿勢が大切です。特に、立地が悪い、築年数が古いなど、売れにくく価格の低い物件は、問合せがあったら紹介する程度の取扱いになりやすいので、注意が必要です。不動産業者の媒介報酬（仲介手数料）は、売買価額に応じて決まる成功報酬です。売れるまでは、広告費や人件費などの経費は業者の持ち出し。売れても、価格が安いと報酬も安くなります。なので、コストに見合う報酬が入りそうになければ、手を抜く業者があるのです。こんな点をチェック問い合わせや内見の状況について、報告を求めましょう。居住中の物件なら、内見があれば分かりますが、それ以外は反応が分かりません。内見があったにもかかわらず購入申込に至らなかった場合は、その理由が重要です。例えば、価格の問題なら、販売価格を下げるかどうかの参考になります。広告活動では、新聞チラシ、ポスティング、HPへの掲載、ポータルサイトへの掲載などの状況も確認しましょう。レインズのダウンロード数や競合物件の状況を把握することも大切です。レインズ登録情報については、売主自身も専用サイトで確認できます。媒介契約した業者の動きが悪い場合媒介契約した不動産業者が、誠実に販売活動をしない場合は、その業者との専任・専属専任媒介契約を解約し、別の業者と媒介契約することも検討が必要でしょう。一般媒介契約であれば、複数の業者と媒介契約できますが、専任・専属専任媒介契約は、1社としか媒介契約できません。媒介契約する業者を変更する場合は、現在の媒介契約を解除する必要があります。不動産は、売れない状況が長く続くと、ますます売れにくくなります。媒介契約する不動産業者を切り替える場合は、早めに実行する方が傷が浅くて済みます。専任・専属専任媒介契約を違約金なしで解除するには？（４）購入の申込み購入を検討する買手候補が現れると、物件を案内し、気に入ってくれたら、購入申込書を書いてもらいます。購入申込書の様式は仲介する不動産業者によって異なりますが、一般的には、①購入不動産の概要、②購入検討者の住所・氏名、③購入希望価格など諸条件、について記入するようになっています。購入申込書のチェックポイント売主としては、購入希望価格や条件が気になるところでしょうが、購入申込書を見るときには、次の点も大事です。誰が書いたか条件が詰まっているか丁寧に書かれているか不動産業者の代筆だったり、とりあえず申込書を書いただけ、といった場合は、購入申込みをキャンセルすることがよくあります。それに対して、丁寧に書かれた購入申込書は、買手が本気で購入を検討し、価格や条件をしっかり詰めているものです。あなたが購入する場合を考えてみてください。「何としても買いたい」「自分に売ってもらいたい」と考えるなら、購入申込書を真剣に丁寧に書くでしょう。売買契約にまで至りそうかを見極めることが大事丁寧に書かれた購入申込書が出てきた場合でも、買手に購入する能力（支払い能力）があるかどうかの確認が大事です。仲介する不動産業者に、買手の年収や属性、ローン審査の見通しなどを確認し、シビアに判断しなければいけません。購入申込書が出ると「買手が見つかった」と喜び、「売れた」と思いがちですが、まだ、売買契約したわけではありません。他に良い物件が見つかれば、買主は簡単に乗り換えます。購入申込書が出たときに大切なのは、「この人と本当に売買契約に至るか」を見極めることです。（５）売買契約・手付金の授受買主が決まったら、売買契約を締結します。売買契約には、契約書、重要事項説明書、物件報告書、設備表、支払約定書、領収書などが必要となりますが、書類は不動産業者が作成し、契約の場で説明してくれます。ただし、売主も事前に書類をチェックすることが大切です。疑問に思う点は、契約書に署名捺印する前に、しっかり確認しておきましょう。売買契約にあたって知っておきたいこと、をまとめておきます。手付金は少なすぎても高すぎてもダメ売主は契約時に手付金を受け取ります。手付金は売買代金の一部で、売主と買主の合意によって決められますが、一般的には売買代金の10～20％程度といわれます。手付金の額は、少なすぎても高すぎても問題が生じます。買主は手付金を放棄すれば契約を解除できるので、手付金が低すぎると、買主に「もっと良い物件」が出てきたときに契約解除となるリスクがあります。かといって、高すぎるのも現実的ではありません。例えば、売買代金が5,000万円で手付金が10％とすると、手付金額は500万円です。たいてい不動産を購入する人は、頭金程度の自己資金と銀行ローンで資金計画を立てますから、手付金が高額だと払えません。そのため、実際には、手付金を売買代金の5～10％程度とするケースが多いようです。契約前に買主のローン審査が通っているか確認契約の前に、買主のローン審査が通っているかの確認が必要です。売買契約書に、「買主のローンの審査が通らなかった場合は、契約を白紙解除する」という特約（ローン特約）を付けるのが一般的です。ローン特約で契約解除となると、契約時に受け取った手付金を返還しなければなりません。契約書に添付した収入印紙代も無駄になってしまいます。買手の住宅ローンの事前審査が通っているか確認後に、売買契約することをおすすめします。不動産会社への仲介手数料の支払い売買契約が成立すると、不動産会社は仲介手数料を売主に請求できるようになります。ただし、売買契約の時点では、まだ取引は完了していませんから、仲介手数料は、契約時に半金を支払い、決済・引渡し時に残りを支払うのが一般的です。（６）物件引渡し・残代金決済残代金を受け取り、引渡し・所有権移転登記が済んだら、不動産の売却手続きは完了です。不動産会社に仲介手数料の残金を支払います。まとめ不動産売却の基本的な流れを押さえておくと、見通しを持って売却活動ができるので、納得の売却に結びつきます。とはいっても、不動産売却は、不動産業者に任せるのが一般的です。なので、不動産売却において最も大事なのは、査定と売却を依頼する不動産業者選びです。不動産売却が成功するかどうかは、媒介契約する不動産業者次第といっても過言ではありません。では、どうやって、査定・売却を依頼する不動産業者を選べばよいのか、次の記事も参考にしてみてください。高く早く売れる不動産業者の選び方 2つのポイント不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？悪徳不動産業者と専任媒介契約しない方法＼ 全国の優良業者の中から一番高く売れる業者が見つかる ／査定・売却を依頼する業者を探すならこちら
