所有期間が10年を超える自宅を売却したときは、一般の不動産売却における長期譲渡所得（所有期間が5年を超える不動産を売却した場合の譲渡所得）にかかる税率より、さらに低い税率が適用されます。これを「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例」といいます。詳しく見ていきましょう。長期譲渡所得の軽減税率の特例とは？居住用財産（自宅・マイホーム）を売却したときの長期譲渡所得の軽減税率の特例とは、所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、譲渡所得6,000万円以下には低い税率を適用するものです。軽減税率の特例には「譲渡所得6,000万円以下」という制限がありますが、これは「譲渡所得が6,000万円を超えると軽減税率の特例が適用されない」ということではありません。譲渡所得が6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分に軽減税率が適用され、6,000万円を超える部分には、通常の長期譲渡所得の税率が適用されるということです。課税譲渡所得軽減税率の特例の適用6,000万円以下の場合全額が軽減税率の適用対象です。6,000万円を超える場合6,000万円以下の部分に軽減税率を適用し、6,000万円を超える部分には、通常の長期譲渡所得の税率を適用します。3,000万円の特別控除の特例と併用可能「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例」は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用できます。つまり、譲渡所得から3,000万円を控除した額が課税譲渡所得となります。3,000万円控除後の額が6,000万円以下なら、その全額に軽減税率を適用できます。3,000万円控除後の額が6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分に軽減税率を適用できます。具体的に見てみると…例えば、譲渡所得が1億円だったとすると、3,000万円を控除し、7,000万円が課税譲渡所得となります。7,000万円のうち、6,000万円には軽減税率が適用され、残り1,000万円には通常の長期譲渡所得の税率が適用されます。軽減税率軽減税率は、所得税・住民税それぞれ次の通りです。課税譲渡所得所得税率住民税率税率計6,000万円以下10％4％14％6,000万円超15％5％20％課税譲渡所得が6,000万円以下については、所得税率が10％、住民税率が4％、合わせて14％となります。6,000万円を超える額については、長期譲渡所得の原則の税率と同じで、所得税15％、住民税5％、合わせて20％です。譲渡所得税の税額の計算は、次のようになります。課税長期譲渡所得金額（＝A）税額6,000万円以下A×10％6,000万円超（A－6,000万円）× 15％ ＋ 600万円※租税特別措置法31条の3第1項※下段の「＋600万円」は、6,000万円以下の部分の税額です（6,000万円×10％）。なお、2013年から2037年までの25年間は、復興特別所得税がかかります。復興特別所得税は、所得税額の2.1％です。自宅を売却したときの課税譲渡所得に対する税率（まとめ）自宅を売却したときの課税譲渡所得に対する税率をまとめると、次の通りです。所有期間課税譲渡所得課税譲渡所得額の上限所得税率住民税率税率計5年以下短期譲渡所得なし30％9％39％5年超長期譲渡所得なし15％5％20％10年超長期譲渡所得の特例6,000万円以下10％4％14％課税譲渡所得額は、3,000万円の特別控除後の金額です。所得税額に対して、2.1％の復興特別所得税が加算されます。譲渡所得税の計算方法はこちら軽減税率の特例の適用要件軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除の特例と併用できます。軽減税率の特例の適用を受けるには、3,000万円の特別控除の特例の適用要件に加えて、1つの要件を満たせばよいだけです。その要件とは？軽減税率の適用要件自宅を売ること。親子や配偶者など親族への売却でないこと売却した年の前年および前々年に、この特例の適用を受けていないこと。自宅を売却した年の1月1日時点で、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。①～③は、3,000万円の特別控除の特例の適用要件と同じです。④が、軽減税率の適用にあたって追加の要件です。3,000万円特別控除の特例は、売却した自宅の所有期間を問いませんが、軽減税率の特例は、所有期間も適用要件となります。「所有期間10年超」の注意点この「所有期間10年超」という要件については、次の3つの点に注意してください。所有期間10年超の注意点居住期間でなく所有期間が10年を超えていること。売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えること。家屋と敷地の所有期間が「ともに」10年を超えていること。居住期間でなく所有期間が10年超売却した自宅の所有期間が10年超であって、居住期間が10年超ではありません。居住期間について制限はありませんが、自宅の売却が要件ですから、居住していた実態は必要です。売却するときに住んでいなかった場合は、3,000万円の特別控除の特例の適用要件と同じく、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すれば適用できます。売った年の1月1日時点で所有期間が10年超所有期間は、取得してから譲渡するまでの実質的な所有期間でなく、売った年の1月1日時点で10年を超えていることが必要です。税務上、所有期間は「売った年の1月1日時点」で判断します。実質的な所有期間は10年を超えていても、税務上の所有期間は10年以下となることがあります。税務上は「売却した年の1月1日にさかのぼって所有期間を判断」しますから、売却のタイミングには注意が必要です。家屋と敷地の所有期間が「ともに」10年超家屋と敷地の所有期間が「ともに」10年超であることに注意してください。敷地の所有期間が10年を超えていても、家屋の所有期間が10年以下の場合は、軽減税率の特例は適用されません。自宅を建替えている場合は、登記簿で確認することが必要です。増改築だけの場合は、最初に家屋を取得した日から所有期間を計算できます。隣地を後から購入した場合は、元々の家屋と敷地の所有期間は10年を超えても、あとで購入した敷地部分は所有期間が10年以下となることがあります。こういう場合、家屋と元々の敷地の部分には軽減税率を適用できますが、あとから購入した敷地部分には適用できません。まとめ所有期間が10年を超える自宅を売却したときには、譲渡所得6,000万円以下については軽減税率の特例が適用され、税金が安くなります。3,000万円の特別控除の特例と合わせて適用を受けることが可能です。国税庁タックスアンサー：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」※国税庁のWebサイトにリンクしています。不動産売却では、いくらで売れるかは大切ですが、税金や諸費用を差し引いて、いくら手元に残るかが大事です。不動産業者に査定・売却を依頼するときには、税金のことにも詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？関連相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い不動産を売却したときの譲渡所得の計算方法
