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居住用財産（自宅・マイホーム）を売却したときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があり、不動産売却にかかる税金の負担を大きく軽減できます。多くの場合、課税譲渡所得がゼロとなり、税金がかからなくなります。この制度を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、自宅・マイホームを売却したときは、たいてい適用できます。詳しく見ていきましょう。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは？「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、居住用財産（自宅・マイホーム）を売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。譲渡所得とは、売却したことにより得た利益（売却益）のことで、売却価額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額です。適用要件は後で詳しく説明しますが、自分が住んでいる（または住んでいた）居住用財産を売却した場合は、たいてい適用できます。3,000万円の特別控除の内容不動産を売却したときにかかる譲渡所得税は、譲渡所得に所定の税率をかけて計算します（⇒譲渡所得税の計算について詳しくはこちら）。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できる場合は、譲渡所得から特別控除の額（最高3,000万円）を差し引いた金額が課税譲渡所得（課税対象の譲渡所得）となります。特別控除の額が最高3,000万円というのは、控除額が譲渡所得に応じて決まるからです。例えば、譲渡所得が4,000万円なら特別控除の額は上限の3,000万円、譲渡所得が1,000万円なら特別控除の額も1,000万円となります。譲渡所得税の計算式は、こうなります。譲渡所得税 ＝（譲渡所得－特別控除額）× 税率つまり、譲渡所得が3,000万円までなら、特別控除により課税譲渡所得がゼロとなり、税金はかかりません。譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、3,000万円控除後の額が課税譲渡所得となるので、税負担は大きく軽減されます。取得費が不明の場合も大幅に節税できる譲渡所得は、売却価額から取得費（購入価額と購入に要した費用）や売却に要した諸費用（仲介手数料など）を控除した額です。取得費が分からない場合は、通常、概算取得費を用いるため、取得費として控除できるのは、売却価額の5％にすぎません。仲介手数料は売却価額の3～5％程度ですから、概算取得費と仲介手数料を控除しても、売却価額のおよそ90％が課税譲渡所得となり、税金がかかってしまいます。このとき、特別控除の特例を適用できれば、最高3,000万円まで控除できますから、取得費が不明でも、税金がゼロになったり大幅に軽減できたりするのです。他の特例との併用所有期間が10年超のマイホームの売却なら、軽減税率の特例との併用も可能です。3,000万円を超える譲渡所得があり、特別控除で控除しきれなかった場合でも、税負担はかなり軽減できます。特別控除の特例の適用を受けるための3つの要件3,000万円の特別控除の特例の適用を受けるための主な要件は、次の3つです。特例の適用要件自宅を売ること。親子や配偶者など親族への売却でないこと。売却した年の前年および前々年に、この特例の適用を受けていないこと。特別控除の金額が最大3,000万円と大きいのに、所有期間や居住期間の制限もなく、3つの要件さえ満たせばよいのです。マイホームの売却であれば、ほとんどのケースで適用できます。なお、3,000万円の特別控除の特例の適用には、確定申告が必要です。この特別控除により課税譲渡所得がゼロとなり、譲渡所得税を納める必要がない場合でも、確定申告をする必要があります。特例の適用を受ける際の5つの注意点居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用を受ける際には、次の点に注意が必要です。居住用財産の売却であること。以前に住んでいた家屋を売る場合は適用に期限がある。建物を取り壊して敷地を売却する場合は二重に期限がある。売却した相手が親族など特殊関係者の場合は適用されない。併用できる特例・できない特例。それぞれ詳しく見ていきましょう。居住用財産の売却であること3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられるのは、居住用財産を売却したときです。居住用財産とは、所有者自身が住んでいる（あるいは住んでいた）家屋とその敷地です。居住用財産といえるかどうかは、生活の拠点であったかどうか、本人と家族の日常生活の状況などから、総合的に判断されます。次のような家屋は、居住用財産と認められません。居住用財産と認められない家屋この特例を受けることを目的に入居した家屋マイホームを新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋など、一時的な目的で入居した家屋別荘など、おもに趣味や娯楽、保養のために所有する家屋以前に住んでいた家屋を売る場合以前に住んでいた家屋や敷地を売却する場合は、次の2つの要件を両方とも満たせば、3,000万円の特別控除の特例を適用できます。以前に住んでいた家屋を売却した場合の適用要件自分が所有者として住んでいた家屋であること。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。以前に住んでいた家屋や敷地を売る場合、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けるには、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る」という売却期限がありますから注意してください。例えば、こういうことです。住まなくなった日が2020年1月2日だとすると、3年を経過するのは2023年1月1日ですから、2023年12月31日までに売れば、特別控除の適用が受けられることになります。住まなくなった日が2020年1月1日の場合は、3年を経過する日が2022年12月31日ですから、特別控除の特例の適用を受けられる売却期限は、2022年12月31日となります。家屋を取り壊して敷地を売却する場合家屋を取り壊して敷地のみ売却する場合は、次の2つの要件を両方とも満たせば、特別控除の特例の適用を受けることができます。家屋を取り壊して売却した場合の適用要件敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例は、原則として「居住の用に供している建物」があることを前提としています。しかし、建物が古い場合など、買主から「建物は撤去して土地だけ売ってほしい」というような条件を付けられることがあります。もし「建物を取り壊して売却したら、特別控除の特例の適用を受けられない」というのでは、不動産取引の実態に合いません。そのため、建物を取り壊して土地のみを売却する場合も、例外的に特別控除の特例の適用が認められるようになっています。ただし、家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、敷地を貸駐車場など他の用に供していないことなどが、適用の要件となります。特例が適用されない特殊関係者とは？譲渡した相手が、次のような特別な関係者の場合は、3,000万円の特別控除の特例が適用されません。特例を適用できない特殊関係者配偶者、親、祖父母、子、孫などの直系血族生計を一にする親族内縁関係にある人特殊な関係にある個人・法人併用できる特例・併用できない特例「軽減税率の特例」は、3,000万円の特別控除の特例と併用できますが、「買換え特例」や「住宅ローン控除」は、併用できません。注意が必要なのは、住宅ローン控除です。自宅の買い換えで、古い自宅の売却に3,000万円の特別控除の特例を使うと、新しく購入する自宅に住宅ローン控除を適用できなくなります。古い自宅の売却で3,000万円の特別控除の特例を使って一時的に譲渡所得税を減らすか、新しい自宅の住宅ローン控除で10年間（居住の用に供した年により、控除期間・控除限度額が異なります）にわたって所得税控除を受けるか、いずれか有利な方を選択することになります。住宅ローン控除について詳しくはこちら（国税庁Webサイトにリンクしています）まとめ居住用財産（自宅・マイホーム）を売却したときは、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。所有期間や居住期間による制限はなく、自宅・マイホームの売却であれば、ほとんどのケースで特例の適用を受けられます。控除額が最大3,000万円と大きく、節税効果の高い制度です。なお、マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合は損益通算や繰越控除の特例がありますから、そちらの適用を検討してみてください。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（国税庁Webサイトにリンクしています）不動産売却では、いくらで売れるかは大切ですが、税金や諸費用を差し引いて、いくら手元に残るかが大事です。不動産業者に査定・売却を依頼するときには、税金のことにも詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？関連共有名義の場合や建物と土地で名義が異なる場合の3,000万円の特別控除の特例の適用については、次のページをご覧ください。共有名義の居住用財産を売却したときの3,000万円の特別控除建物と土地の所有者が異なる居住用財産を売却したときの3,000万円の特別控除相続した空き家を売却しとき、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられます。詳しくは、次のページをご覧ください。相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例

共有名義の建物・土地を売却したときは、共有者1人につき最高3,000万円まで特別控除の特例の適用を受けられます。例えば、夫婦で共有していた自宅を売却した場合、売却益を持ち分に応じて按分し、そこから夫が最高3,000万円まで、妻が最高3,000万円まで特別控除できます。つまり、夫婦2人で、最高6,000万円まで特別控除の特例を受けることができるのです。具体的な事例で見ていきましょう。【事例①】建物と土地を夫婦で共有し、持ち分が同じ場合家屋・敷地ともに、夫が1/2、妻が1/2の持ち分で共有売却価格：5,000万円譲渡費用：200万円取得費：不明譲渡所得は持ち分に応じて按分して計算します。持ち分は1/2ずつですから、夫も妻も、売却価格は2,500万円、譲渡費用は100万円です。取得費は不明のため、概算取得費（売却価格の5％）を用います。夫の譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用　　　　　　＝2,500万円－2,500万円×5％－100万円　　　　　　＝2,275万円共有者1人につき3,000万円まで特別控除できますから、譲渡所得2,275万円は全額控除でき、夫の課税譲渡所得は0円です。妻も同様です。したがって、譲渡所得税はかかりません。【事例②】建物と土地を夫婦で共有し、持ち分が異なる場合家屋・敷地ともに、夫が3/5、妻が2/5の持ち分で共有売却価格：5,000万円譲渡費用：200万円取得費：不明売却価格が5,000万円ですから、譲渡所得は、持ち分に応じて按分して計算します。夫の譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用　　　　　　＝3,000万円－3,000万円×5％－120万円　　　　　　＝2,730万円妻の譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用　　　　　　＝2,000万円－2,000万円×5％－80万円　　　　　　＝1,820万円夫も妻も、それぞれ最大3,000万円控除できますから、夫は譲渡所得2,730万円の全額、妻は譲渡所得の1,820万円の全額を控除でき、どちらも課税譲渡所得は0円です。したがって、譲渡所得税はかかりません。共有名義でない場合と比較すると…共有でなく、例えば夫名義で、上の事例と同じく、売却価格が5,000万円、譲渡費用が200万円、取得費が不明のため概算取得費を用いるケースを考えてみましょう。この場合の譲渡所得は、譲渡所得＝5,000万円－5,000万円×5％－200万円　　　　＝4,550万円ここから3,000万円控除すると、課税譲渡所得は1,550万円です。軽減税率の特例の適用要件をクリアし、軽減税率を適用できたとしても、税率が14％（所得税10％、住民税4％）ですから、譲渡所得税は住民税を合わせて217万円となります。婚姻期間が20年以上の夫婦の間では、居住用不動産を贈与したときに最高2,000万円まで控除できる特例を使い、無税で共有名義にすることができます。3,000万円の特別控除の特例を受けるのに所有期間は問われませんから、共有にしておくと譲渡所得税の負担軽減につながるメリットがあります。建物と土地の所有者が異なる場合の3,000万円特別控除についてはこちらまとめ共有名義の居住用財産（自宅・マイホーム）を売却したときは、共有者1人につき最高3,000万円まで特別控除の特例の適用を受けられます。例えば、夫婦2人で建物と土地を共有しているなら、最高6,000万円の特別控除を受けられます。共有者全員で3,000万円ではありませんから、税金を払い過ぎないよう、確定申告の際には、ご注意ください。国税庁タックスアンサー：「共有のマイホームを売ったとき」※国税庁のWebサイトにリンクしています。不動産売却では、いくらで売れるかは大切ですが、税金や諸費用を差し引いて、いくら手元に残るかが大事です。不動産業者に査定・売却を依頼するときには、税金のことにも詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？関連建物と土地の所有者が異なる居住用財産を売却したときの3,000万円の特別控除相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、所有者自身が住んでいる家屋を売るか、家屋とその敷地を売ったときに適用できる制度です。ポイントは、建物を所有しているか、建物を売却したかであって、土地は付随的なものです。したがって、建物と土地の所有者が異なる場合、土地のみの所有者（すなわち建物を所有していない者）については、原則として3,000万円の特別控除の特例は適用されません。ただし、一定の要件を満たせば、土地のみの所有者についても、3,000万円特別控除の特例の適用が認められます。具体的に見ていきましょう。土地のみの所有者が3,000万円控除を受けられる「3要件」とは？次の3つの要件を全て満たす場合は、土地のみの所有者も、3,000万円特別控除の特例を適用できます。土地のみの所有者が3,000万円控除を受けられる3つの要件土地を建物と同時に売ること。建物の所有者と土地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。土地の所有者が、建物の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。家屋の所有者とその敷地の所有者とが、親族関係にあり、その家屋に同居し、生計を一にしているときは、その家屋とその敷地は「一の生活共同体の居住用財産」とみるのが実情に則していると考えられ、土地の所有者の譲渡所得にも3,000万円控除が適用されます。この場合、特別控除できる額は、建物の所有者と土地の所有者あわせて最高3,000万円までです。控除の仕方は、まず、建物の所有者の譲渡所得から控除します。建物の譲渡所得が3,000万円に満たず、なお控除できる額が残っていれば、土地の所有者の譲渡所得から控除できる仕組みです。つまり、土地の所有者が、土地の譲渡所得から控除できる額は、3,000万円から建物の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。土地の所有者が「特別控除できる」ケース上の3つの要件を全て満たしていれば、土地のみの所有者も3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられます。例えば、妻が両親から相続した土地に、夫が建物を建てたケースを考えてみましょう。建物は夫の所有、土地は妻の所有です。夫婦で同居し生計を一にしているので、この家屋と敷地を売却した場合は、土地の譲渡所得にも3,000万円の特別控除の特例を適用できます。計算を簡単にするため、売却益が5,000万円（家屋1,000万円、敷地4,000万円）とします。売却価額でなく売却益です。譲渡所得は、夫が1,000万円、妻が4,000万円となります。事例①夫が建物を所有し、妻が土地を所有売却益は5,000万円（建物1,000万円、土地4,000万円）まず、家屋を所有していた夫の課税譲渡所得は、3,000万円の特別控除の特例により、譲渡所得1,000万円から全額を控除でき、ゼロです。夫：1,000万円－1,000万円＝0円次に、土地を所有していた妻の譲渡所得については、3,000万円の特別控除額のうち残り2,000万円の控除が可能です。すなわち、妻の課税譲渡所得は、譲渡所得4,000万円から特別控除額の2,000万円を控除し、2,000万円となります。妻：4,000万円－2,000万円＝2,000万円よって、この場合、課税譲渡所得は 2,000万円となります。建物と土地を夫婦の共有名義にしておくと、1人につき最高3,000万円まで控除できるので、譲渡所得税がさらに軽減されます。土地の所有者が「特別控除できない」ケース上の3つの要件のうち1つでも満たしていない場合は、土地のみの所有者は3,000万円の特別控除の特例を受けることができません。例えば、父親の所有する土地に子が建物を建て、そこには子世帯が居住し、父親は別に居住しているケースを考えてみましょう。家屋には子世帯が居住し、土地の所有者である父親は同居していないので、この場合、土地の譲渡所得に3,000万円の特別控除の特例は適用されません。売却益は、事例①と同じ5,000万円（建物1,000万円、土地4,000万円）とします。譲渡所得は、子が1,000万円、父親が4,000万円です。事例②父親の土地に子が建物を建て、子世帯が居住し、父親は同居していない売却益は5,000万円（建物1,000万円、土地4,000万円）まず、建物を所有していた子の課税譲渡所得は、3,000万円の特別控除の特例により、譲渡所得1,000万円から全額を控除でき、ゼロです。子：1,000万円－1,000万円＝0円次に、土地を所有していた父親は、その家屋に居住していなかったので、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられません。父親の課税譲渡所得は、4,000万円です。父親：4,000万円よって、この場合、課税譲渡所得は 4,000万円となります。建物と土地の所有者が異なる場合、土地の所有者も同居して生計一でなければ、土地の売却益から特別控除できません。共有の場合との違い建物・土地を夫婦で1／2ずつ共有している場合と、建物・土地の所有者が異なる場合とでは、特別控除の適用にどれくらい差が生じるのか、見てみましょう。居住用財産を売却し、売却益が5,000万円（建物1,000万円、土地4,000万円）だったとします。建物と土地を共有の場合建物と土地を夫婦で1／2ずつ共有していた場合、譲渡所得は、夫婦それぞれが2,500万円（5,000万円の1／2）です。特別控除は、それぞれ最高3,000万円適用できますから、全額控除でき、課税譲渡所得は0円です。したがって、譲渡所得税は、どちらにもかかりません。共有の居住用財産を売却したときの3,000万円控除の詳細はこちら建物と土地の所有者が異なる場合建物と土地の所有者が異なる自宅を売却したときは、上の事例のように、夫が建物を所有し、妻が土地を所有していたとすると、3,000万円の特別控除を適用後も、土地の課税譲渡所得が2,000万円あります。長期譲渡所得の税率20％（所得税15％、住民税5％）で計算すると、土地の所有者である妻に、400万円の譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の計算方法と税率はこちらまとめ建物と土地の所有者が異なる場合、土地のみの所有者（すなわち建物を所有していない者）については、原則として3,000万円の特別控除の特例は適用されません。ただし、①土地と建物を同時に売却し、土地の所有者が、②建物の所有者と親族関係にあって生計を一にし、③建物の所有者と一緒にその家屋に住んでいれば、その家屋とその敷地は「一の生活共同体の居住用財産」とみなされ、土地の所有者も特別控除の特例を受けることができます。ただし、控除額は、建物と土地あわせて最高3,000万円までです。国税庁タックスアンサー：「家屋と敷地の所有者が異なるとき」※国税庁のWebサイトにリンクしています。不動産売却では、いくらで売れるかは大切ですが、税金や諸費用を差し引いて、いくら手元に残るかが大事です。不動産業者に査定・売却を依頼するときには、税金のことにも詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？関連相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い不動産を売却したときの譲渡所得の計算方法

マイホームを買い換えたときの課税の特例として、「3,000万円の特別控除の特例」と「買換え特例」がありますが、2つは併用できないので、いずれか一方を選択して適用することになります。「3,000万円の特別控除の特例」と「買換え特例」の違い、メリット・デメリットを比較してみましょう。なお、買換えにより売却する旧居住用財産を「譲渡資産」、買い換えた居住用財産を「買換資産」と呼びます。「3,000万円特別控除の特例」と「買換え特例」の違いとは？「3,000万円特別控除の特例」と「買換え特例」には、その内容と、他の特例と併用が可能か否か、という点で違いがあります。「税金の軽減」か「課税の繰り延べ」か2つの特例の決定的な違いは、特別控除の特例が「税金の軽減」であるのに対し、買換え特例は「課税の繰り延べ」であるということです。「3,000万円の特別控除の特例」は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。「買換え特例」は、譲渡所得に対する課税を将来に（買換資産を売却するときまで）繰り延べる制度です。一般的には、3,000万円の特別控除の特例を適用します。自宅の売却なら、最高3,000万円まで控除できれば課税譲渡所得がゼロとなり、税金がかからなくなるからです。売却により多額の譲渡所得が発生し、3,000万円の特別控除を適用しても控除しきれない場合は、買換え特例を使うと譲渡所得に対する課税を繰延べできるので、買換え時に税金を支払わなくてもよくなります。軽減税率の特例との併用3,000万円の特別控除の特例は、軽減税率の特例と併用できます。3,000万円控除後の譲渡所得については、軽減税率の特例により低い税率で譲渡所得税を計算できます。軽減税率の特例の適用を受けるには、3,000万円特別控除の適用要件に加え、「所有期間10年超の自宅の売却」という要件さえクリアすればOKです。それに対して、買換え特例は、もともと所有期間10年超の自宅の売却という要件があるものの、軽減税率の特例との併用はできません。もっとも、買換え特例を適用して譲渡所得に対する課税を全額繰延べできる場合には、軽減税率の適用は関係ありませんが、買換資産が譲渡資産より安い場合には、買換え特例を適用しても、買換え時に課税譲渡所得が発生します。そういう場合でも軽減税率の特例を使えません。所有期間１０年超の自宅の買換えには、いずれかを選択所有期間が10年を超える自宅を買い換えたときには、次の2つのいずれかの特例の適用を選択することになります。［3,000万円の特別控除の特例］＋［軽減税率の特例］［買換え特例］3,000万円特別控除と買換え特例のメリット・デメリット「3,000万円特別控除の特例」と「買換え特例」について、主なメリット・デメリットをまとめておきます。3,000万円特別控除の特例買換え特例メリット控除額が大きく、適用要件がシンプル譲渡所得がゼロとなり税金がかからないケースが多い控除しきれない譲渡所得があっても軽減税率の特例と併用が可能夫婦共有名義の自宅なら2人で最高6,000万円まで控除可能買い換えた年に譲渡所得税が発生しないので、売却代金の全額を新居の購入に充てることができるデメリット譲渡所得が3,000万円を上回ると税金が発生する実質的には税金を軽減せず、課税の先送りでしかない適用要件の違い（所有期間・居住期間）2つの特例に共通の適用要件としては、自分が住んでいる（あるいは住んでいた）自宅を売ること、売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと、などがあります。適用要件が異なるのは、主に次の点です。3,000万円の特別控除の特例は、所有期間・居住期間について特に要件はありませんが、あわせて軽減税率の特例を適用するときには、所有期間10年超の要件があります。買換え特例は、所有期間と居住期間ともに10年超、さらに売却価額が1億円以下という要件が付きます。このほか、買換資産についても、建物や土地の面積、中古住宅の場合には耐震基準、新築の場合には省エネ基準などの要件があります。特例の適用要件特例所有期間居住期間売却価額3,000万円特別控除の特例なしなしなし軽減税率の特例10年超なしなし買換え特例10年超10年以上1億円以下所有期間・居住期間の注意点所有期間は、家屋と敷地「ともに」10年超です。敷地が10年超でも家屋が10年以下なら、軽減税率の特例も買換え特例も適用できません。所有期間は、売った年の1月1日に遡って10年を超えていることが必要です。居住期間は、譲渡した日までの実質的な居住期間です。転勤などで一時的に住んでいなかった期間があっても、通算で10年以上であればよいとされています。まとめマイホームを買換えたときには、「3,000万円の特別控除の特例」または「買換え特例」のいずれかを選択して適用することができます。特別控除の特例は、税金を軽減でき、軽減税率の特例も併用できます。買換え特例は、課税の繰延べができます。適用要件を満たせば、有利な方を選択できます。3,000万円の特別控除の特例、軽減税率の特例、買換え特例について詳しくは、次の記事をご覧ください。居住用財産を売ったときの3,000万円の特別控除の特例とは？共有名義の居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除の特例建物と土地の所有者が違う場合の3,000万円特別控除の特例特定居住用財産の買換え特例とは？ 知らないと損する2つの注意点特定居住用財産の買換え特例の具体的な適用例と計算方法不動産売却では、いくらで売れるかは大切ですが、税金や諸費用を差し引いて、いくら手元に残るかが大事です。不動産業者に査定・売却を依頼するときには、税金のことにも詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？関連長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い不動産を売却したときの譲渡所得の計算方法不動産を売却したときの譲渡所得税・住民税の計算方法と税率

実家を相続したものの誰も住まずに空き家になっているなら、早めに売却することを検討した方がよさそうです。今なら、要件を満たせば、相続空き家を売却したとき、譲渡所得から最高3,000万円まで特別に控除できる特例があります。空き家対策の特例措置ですので、期限があります。これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。詳しく見ていきましょう。特例の適用を受けられる家屋・売却方法・期限「相続空き家を売却したときの特別控除の特例」は、「マイホームを売却したときの特別控除の特例」と同様に、譲渡所得から最高3,000万円まで特別に控除できる制度です。ただし、マイホームを売却したときの特例と違って、対象となる家屋や売却の方法について細かな条件があります。しかも、期限が設けられた特例制度ですから、特例を利用するなら早めの検討が必要です。細かな適用要件については後から見ますが、この特例を利用する上で特に大事な点を3つ挙げておきます。適用対象となる家屋・売却方法・期限1981年5月31日以前に建築された家屋であること。耐震改修して売るか、解体して更地で売ること。2023年12月31日までに売却すること。1981年5月31日以前に建築された家屋とは、旧耐震基準の建物のことです。区分所有建物（マンション）については、この特例の対象外です。つまり、この特例は、「危険な空き家を減らすことに協力すれば税金をまけますよ。ただし、期限があるので急いでくださいね。」というものなのです。この特例の趣旨は、国土交通省の説明を見ればよくわかります。そもそもこの特例は、「空き家の発生を抑制するための特例措置」という位置づけです。制度の概要について、こう説明しています。制度の概要被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。耐震性のある家屋なら、そのまま売っても特例の適用対象となりますが、耐震性がない場合には、耐震リフォームをして売るか、取り壊して更地にして売るか、いずれかの売却方法でなければ特例を適用できないので、ご注意ください。さらに詳しくは、国土交通省のWebサイトをご覧ください。国土交通省：空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）耐震リフォームをして売る？ 更地にして売る？相続した実家が耐震基準を満たしていない場合に、この特例を適用するには、耐震リフォームをして売るか、取り壊して更地にして売るか、どちらかでなければいけません。どちらを選択するのが、賢い選択なのでしょうか？そもそも1981年以前に建築された家屋が対象ですから、建物の築年数は40年を超えます。築40年を超える木造一戸建ての建物は、特別の価値がない限り「ゼロ査定」です。たいていは、土地代だけでの取り引きとなります。建物の解体費用をマイナス要素とされることもあります。すでに耐震リフォーム済であれば、家屋を残して売ることもできますが、わざわざ耐震リフォームをして売るのは現実的ではありません。耐震リフォームには相当なコストがかかります。そのリフォーム費用全額を販売価格に転嫁して売ることはできないからです。したがって、建物を取り壊して更地にして売却するケースが大半でしょう。なお、建物を解体して土地だけを売却するとしても、建物を取り壊すのは買手が決まってからでも遅くはありません。建物を撤去してしまうと、固定資産税の住宅用地特例の適用を受けられなくなり、税負担が重くなってしまうからです。空き家の解体や耐震リフォームに、国や自治体の補助金を受けられる場合があります。実家のある市町村に確認してみるとよいでしょう。地元の不動産業者に査定を依頼して聞いてみる方法もあります。特別控除の特例の適用要件相続空き家を売却したときに3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられるのは、次の条件をすべて満たす場合です。売却する家屋そのものについての要件と、売却についての要件があります。これらの要件を全て満たす必要があります。特例の適用対象となる家屋相続または遺贈により取得した次の要件を満たす居住用家屋が対象となります。特例の適用対象となる家屋の要件1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること。区分所有建築物でないこと。相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。つまり、旧耐震基準で建てられた家屋で、分譲マンションは適用対象外、相続開始の直前まで被相続人が一人で暮らしていた家屋が適用対象となります。親が老人ホーム等に入所して空き家になっていた場合「相続開始の直前まで、被相続人が居住の用に供していた家屋」が要件となっているため、当初は、一人暮らしの被相続人が老人ホームに入所するなどして空き家になっていた場合には、この特例を適用できませんでした。2019年度の税制改正大綱（2018年12月21日閣議決定）において、老人ホーム等に入所していた場合、一定の要件を満たせば、「相続の開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する」と適用要件が緩和されました。平成31年度税制改正の大綱（平成30年12月21日閣議決定）空き家に係る譲渡所得の 3,000 万円特別控除の特例について、老人ホーム等に入所をしたことにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋及びその家屋の敷地の用に供されていた土地等は、次に掲げる要件その他一定の要件を満たす場合に限り、相続の開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用するほか所要の整備を行った上、その適用期限を4年延長する。被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。（注）上記の改正は、平成 31 年４月１日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用する。 さらに詳しくは、国税庁のWebサイトをご覧ください。国税庁タックスアンサー：「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」特例の適用対象となる譲渡上の条件を満たす家屋とその敷地を、次のような条件で譲渡した場合に、特別控除の特例が適用されます。特例の適用対象となる譲渡の要件相続の時から譲渡の時まで、居住、貸付、事業に使われていないこと。耐震改修を行い新耐震基準に適合する建物として売るか、家屋を取り壊して土地だけ売ること。相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。売却代金が1億円以下であること。売却した家屋や敷地について、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など他の特例の適用を受けていないこと。親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。被相続人が死亡したことで空き家になり、相続したときから譲渡するときまで空き家のままであることが条件です。耐震リフォームをして売るか、建物を取り壊して更地にして売るか、という条件は、先に説明した通りです。家屋を売却する場合には、耐震基準に適合するものであることが必要です。特例の適用を受けるには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。「3年を経過する日の属する年の12月31日」の考え方について、具体的に見ておきましょう。「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」とは？例えば、2020年1月2日が相続開始日だとすると、3年を経過するのは2023年1月1日です。この場合は、2023年12月31日までに売却すれば、特例を適用できます。相続開始日が2020年1月1日だと、3年を経過するのは2022年12月31日です。「3年を経過する日の属する年の12月31日」は、同じ2022年12月31日ですから、この日までに売却しないと、特例の適用を受けられません。ひとくちに「相続して3年」といっても、相続開始日によって特例の適用を受けられる期間が異なります。「気がついたら特例を受けられる期限を過ぎていた」とならないよう、注意が必要です。特例の適用要件についてさらに詳しくは、国税庁のWebサイトをご覧ください。国税庁タックスアンサー：「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」相続空き家の譲渡所得・譲渡所得税の計算例相続空き家を取り壊して土地を売却する場合、譲渡所得税の計算がどうなるか、具体的な計算例をご紹介します。事例1980年に建てた実家を相続し、建物を取り壊して土地を500万円で売却したケースを考えます。取得費不明なため、概算取得費（譲渡価額の5％相当額）を用い、譲渡費用は建物の撤去費用等で200万円かかったとします。譲渡所得、譲渡所得税の計算式は、次のようになります。長期譲渡所得となりますから、譲渡所得にかかる税金の税率は、所得税・住民税を合わせて20％です。譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 20％実際に計算してみましょう。特別控除の特例の適用がない場合、譲渡所得は、500万円－500万円×5％－200万円＝275万円したがって、譲渡所得税は、55万円（275万円×20％）となります。特別控除の特例を適用できる場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できますから、譲渡所得は0円となり、譲渡所得税もゼロです。譲渡所得・譲渡所得税の計算方法譲渡所得や譲渡所得税の計算方法について、詳しくはこちらをご覧ください。譲渡所得の計算方法譲渡所得税の税率と計算方法取得費不明のときに譲渡所得の計算で取得費を控除する方法まとめ相続した空き家を売却したとき、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。ただし、耐震性のない家屋の場合には、耐震リフォームをして売るか、家屋を除却して売るかでなければ、特例の適用を受けられません。また、この特例制度には期限がありますから、相続した空き家を売却するなら、早めに検討することをおすすめします。もっとも、相続空き家を売却して譲渡所得が発生する場合の話ですから、譲渡所得が生じない場合は、この特例を考慮して売却を考える必要はありません。建物を取り壊さず売却する方が売れやすい場合もあります。譲渡所得が発生しそうか、特例の適用を受けられそうか、耐震リフォームや建物の撤去に補助金を受けられるか等、地元の不動産業者に査定を依頼し、相談してみるとよいでしょう。不動産業者に査定・売却を依頼するときには、税金のことにも詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を売却するコツ5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは？親が老人ホームや介護施設に入所し空き家になった実家を売却するとき関連相続した実家（空き家）を売るか貸すか、後悔しない判断の仕方空き家の維持管理費はどれくらいかかる？